Resumen del SIMA 2010

Ayer cerró sus puertas la edición 2010 del Salón Inmobiliario de Madrid. La pasada semana avisábamos de que se iba a celebrar durante el fin de semana y que venía cargado de nuevas expectativas ante los datos de mejoría que había presentado últimamente el sector.

En estos días se han ido formando algunas valoraciones del resultado del certamen. La verdad es que leyendo los comentarios de los responsables de las inmobiliarias parece como si estuviésemos de nuevo en la cresta de la ola. De lo que he leido me han parecido excesivamente triunfalistas las opiniones vertidas.

Para mi un dato verdaderamente relevante es el dato de asistencia de la feria que se ha fijado en poco más de 47.000 personas que frente a las 63.000 del año pasado supone una reducción de asistencia de prácticamente un 25%. Acompañado también por una ligera disminución en el número de expositores: 217 frente a 230 en el 2009.

Esto sí que es una cifra que deja muy a las claras que el público sigue siendo reacio a participar en la feria como venía ocurriendo años atrás. Y como las leyes de la estadística y de la probabilidad no fallan, cuanto menor sea la asistencia menores son las probabilidades de cerrar compraventas.

No se cansan los promotores de subrayar la «gran calidad» de los visitantes, que además tienen las ideas muy claras. Con toda seguridad que los compradores han aprendido mucho en estos últimos 2 años y desde luego que no se van a dejar engatusar tan fácilmente como en la época del boom. Pero eso a su vez significa que las operaciones de compraventa que se lleven a cabo serán con unas condiciones más favorables para los compradores y con menores márgenes para los promotores. Hay que ver hasta donde están los promotores dispuestos a llegar, si realmente están dispuestos a dejar los precios en niveles realmente asequibles.

Como otros años se sigue echando de menos que hubiese unos datos más transparentes sobre el número de compraventas cerradas y también de los precios a los que se cierran esas operaciones que sí que daría un indicador fidedigno del estado del mercado . También sería de interés: porcentaje de vivienda de protección frente a libre, localización de los inmuebles, si es segunda vivienda o primera residencia, etc.

Al final mi conclusión sigue siendo que el sector está intentando por todos los medios atraer de nuevo a los clientes, pero que la situación real sigue distando mucho de ser la que intentan vender y que muchos posibles compradores siguen desconfiando, de ahí que las cifras de asistencia continuen disminuyendo.

¿Es buen momento para comprar vivienda?

Hace tiempo que no hacemos ninguna encuesta y dado la catarata de datos que han salido en los últimos días referentes al estado del mercado inmobiliario parece un momento adecuado para tomar el pulso de lo que opina la gente.

Vamos a hacer un pequeño resumen de lo que ha salido publicado y luego intentamos sacar algunas conclusiones:

• el volumen de compraventas ha subido un 18,7% con respecto a Febrero de 2009.

• el precio de las viviendas ha bajado un 5,3% en Marzo según los datos del IMIE (Indice de Mercados Inmobiliarios Españoles) de la tasadora TINSA.

El primer dato es ciertamente engañoso porque la subida del 18,7% (pdf) viene amparada porque la bajada que se produjo en Febrero de 2009 (pdf) fue un descalabro de consideración, el 37,5%, por tanto a poco que este año se haya vendido pues la subida parece muy abultada.

La bajada de los precios de la vivienda según los promotores ha llegado ya entorno al 20/25% respecto a los precios máximos de 2007. Los datos de Tinsa parecen ajustarse algo más a la realidad porque indican que se puede haber llegado a bajadas de un 10/15% y todavía hay margen para bajar los precios.

Con el dato de la subida de las compraventas y los cambios fiscales en la deducción de vivienda habitual y en la subida del IVA del 7 al 8% el gobierno y promotores se han lanzado a la arena asegurando que este es un buen momento para invertir en vivienda y que la bajada de los precios ya ha tocado fondo.

A mi me parece que esto es sólo una maniobra para intentar darle un poco impulso a las ventas. Todavía sigo viendo muchos carteles de «Se vende» y mucha gente que no puede conseguir créditos como para creer que de un día para otro ya estamos otra vez iniciando una nueva burbuja.

Para constatar la opinión general, aquí va la encuesta: ¿estais buscando vivienda en este momento pensando que no bajará más? ¿Pensais que el IVA y las deducciones fiscales son un argumento de peso?

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Resumen estadísticas inmobiliarias de 2009

Desde hace unos días están apareciendo todas las estadísticas oficiales sobre como ha ido el año 2009 a nivel inmobiliario. Primero han ido saliendo estadísticas publicadas por el INE que es fuente habitual de este rincón de la red.

Hoy vamos a analizar los datos que ha publicado otro organismo que tiene una fuente muy fiable de los mismos. Se trata del resumen estadístico que publica el Colegio Oficial de Registradores de la Propiedad. Este órgano publica datos trimestralmente que abarcan los puntos más importantes de la actividad inmobiliaria.

La conclusión es la misma que ya hemos ido extrayendo en otras ocasiones: la actividad de compraventa de vivienda sigue siendo muy débil y los precios siguen sin bajar lo que debieran.

Vamos a irlos desglosando:

1. Evolución de las cifras de compraventa. En el año 2009 se han registrado algo más de 423.000 operaciones de compraventa, que es un 24% menos que el año anterior. De estas compraventas la mitad más o menos son de vivienda nueva (52%) y el resto de segunda mano (48%). La bajada ha sido más acusada en las de segunda mano con un descenso de casi el 28% respecto al año 2008.
2. Importe medio de las hipotecas. También aquí se ha notado un descenso notable, del 14%, con respecto al pasado año, quedando el importe medio en 121.000 euros.
3. Modalidad de tipo de interés en las hipotecas. Como ya hemos comentado en otras ocasiones aquí gana por goleada el interés variable que a pesar del cambio de circunstancias sigue siendo el preferido con un 97% del total, y dentro de este el Euribor con un 90%.
4. Periodo de duración de las hipotecas. Este es un valor que se mantiene mas o menos constante, estando alrededor de los 24 años.
5. Importe medio de la cuota mensual de la hipoteca. Continúa bajando apoyada por la bajada del Euribor. El año 2009 ha quedado en unos 625 euros con un descenso del 19% respecto al 2008. También se hace referencia a la mejora en la capacidad financiera para hacer frente a la hipoteca, al disminuir la relación entre el valor de la cuota y el valor del salario medio. Ahora la cuota hipotecaria «sólo» es un 34% del salario, un 11% de descenso frente al año 2008.
6. Tipo de entidades para la hipoteca. Las cajas siguen siendo las que más hipotecas conceden con un 49% del total, aunque ceden algo de terreno frente a los bancos que se llevan un 40%.

En la parte que les corresponde llegan a la misma conclusión que decíamos arriba sobre la necesidad de que los precios de la vivienda vayan a la baja con más decisión, conjuntamente también con la mejora en el acceso al crédito por parte de las entidades bancarias, para poder reflotar el sector inmobiliario..

Esclavos del banco

Muy curioso y didáctico. Merece la pena verlo.

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El suelo en las hipotecas bajo sospecha

Leo hoy en El Mundo la noticia sobre la iniciativa que parte del Senado para que se «obligue» a las entidades bancarias a cumplir una ley ya existente sobre las claúsulas abusivas. Es gracioso que sea necesario instar al gobierno para que se cumplan las leyes. Esto debería ser así por derecho. Pero cuando hablamos de los bancos hablamos de entes diferentes que se manejan al margen de la ley.

Es ilustrativo el concepto de claúsula abusiva que se define precisamente en el texto del Real Decreto 1/2007 de 16 de Noviembre (Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios) que es el que se insta a cumplir, aquí va un pequeño extracto:

Artículo 82. Concepto de cláusulas abusivas.

1. Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

La parte que más fuerza debería tener es la de que «existe un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes«.  Y lo de buena fe.

Esto no es que se evite en los contratos con bancos, es que es lo habitual. Si lees con detenimiento todas las condiciones de un contrato con un banco o caja, el que suele ser más extenso es el de una hipoteca, encontrarás que no hay ni una sola en que se observe equidad. Todas son descaradamente favorables a la entidad bancaria. Aquí pongo algunas de cabeza:

• El caso del suelo es uno de muchos ahora de moda por la bajada del Euribor.
• Otro que merecería atención sería el de la fecha de revisión, puesta de manera siempre favorable al banco.
• El lugar de competencia para celebrar un juicio en caso de llegar a ser necesario.
• Los justificantes que el banco necesita presentar para declarar que no pagas (ninguno).

Si tú alguna vez tienes que justificar algún incumplimiento del banco prepárate para la burocracia que se te viene encima.

Es un ejemplo más de la falta de protección ante la que nos encontramos los usuarios. La falta de una estructura, que en mi opinión debería estar centralizada en el Banco de España, que se encargue de hacer cumplir escrupulosamente las leyes y sancionar severamente a las entidades que no lo hagan. Ahora mismo, como lo hemos comentado muchas veces, el Banco de España simplemente publica recomendaciones y códigos de buena conducta pero nada más.

¿Qué puedo hacer si no me revisan la hipoteca?

En primer lugar parece raro la existencia de hipotecas a tipo variable donde no haya revisión del diferencial. Lo habitual es que exista revisión bien anual bien semestral como ya hemos comentado por aquí anteriormente. La otra posibilidad sería una hipoteca a tipo fijo donde está claro que no hay revisión pues desde un primer momento está fijado el tipo al que devolverás el dinero recibido como préstamo.

Pero desde luego tampoco veo tan improbable alguna hipoteca en la que el banco haya colocado un diferencial bastante alto y no tenga ningún interés en revisarlo. Podría haber sido de dos maneras:

• no existencia de revisión en ningún caso, sería en el fondo una hipoteca a tipo fijo,
• o la existencia de revisión al cabo de un periodo muy largo, que al final sea casi como no tener revisión.

Habrá que ver que se puede hacer.

Mal lo tenemos, aunque a río revuelto ganancia de pescadores.

La opción más sencilla en cualquier caso sería: cambiar de banco (subrogación).

Habrá que recorrerse todos los bancos y pedirles que te hagan una oferta para trasladar la hipoteca con ellos. Este proceso de subrogación supone unos gastos pero si las condiciones son buenas puede que a la larga se ahorre un buen dinero. Incluso hay ofertas en las que el banco receptor se hace cargo de dichos gastos. Si finalmente te sale una buena oferta y decides cambiar tienes que comunicarlo al banco actual y éste tiene derecho a presentarte una contraoferta que al menos iguale lo del nuevo banco. Si te iguala la oferta tendrás que quedarte con él (novación).

En los momentos que vivimos actualmente, si tu historial de pagos es bueno lo más probable es que cualquier banco esté deseando tenerte como cliente. Lo que quieren la mayoría de los bancos ahora es un cliente que tenga ya una hipoteca contratada con una cierta antigüedad y que no haya dado ningún problema con los pagos. Esto es una garantía muy valorada por los bancos. Es mucho más seguro que iniciar los trámites de una nueva hipoteca con un cliente que en una primera aproximación será prácticamente una «caja de sorpresas». Y lo que menos quiere el banco ahora es llevarse una sorpresa con un cliente que pueda dejar de pagar sus cuotas.

¿Quién está detrás de tú hipoteca?

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¿Con qué cara vas al banco?

Muy bueno el montaje, no sé si funcionará, todo es probar.

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Evolución del Euribor y de tipos

Hace tiempo que no hablamos por estos lares de la evolución que viene llevando el Euribor. Hoy es un buen día pues llevamos varios días escuchando noticias relacionadas con la situación de este indicador.

Por un lado decir que desde primeros de año la evolución del Euribor es descendente y que día tras día va sumando mínimos históricos (aunque haya habido alguna semana que haya subido un poco). Desde hace unos días se sitúa ya por debajo del 1,5%, el pasado mes de Junio lo ha cerrado con un tipo medio del 1,61% y Julio si continúa así lo cerrará por debajo del 1,5%.

Evolución meses de 2009

Junio 2009 – 1,610%

Mayo 2009 – 1,644%

Abril 2009 – 1,771%

Marzo 2009 – 1,909%

Febrero 2009 – 2,135%

Enero 2009 – 2,622%

El impacto que está bajada está teniendo en las cuotas de las hipotecas está sirviendo para aflojar un poco la presión sobre el hipotecado medio. Desde hace un año en que el Euribor llegó a estar como media en Julio de 2008 en el 5,393% (máximo) las hipotecas variables referenciadas a este tipo (más del 90% de las existentes) han ido reajustando sus tipos de acuerdo con las sucesivas bajadas del Euribor y en una hipoteca media de 250.000 euros a 30 años la diferencia en la cuota puede estar alrededor de 300 euros.

Y es que 300 euros al mes es mucho dinero si se emplea bien. Puede permitirnos equilibrar nuestro presupuesto particular. No es para tirar cohetes pero menos da una piedra.

También quería hablar sobre la decisión del BCE de congelar los tipos en la zona euro en el 1% que se fijó ya en Mayo (después de bajarlos entonces desde el 1,25%). Parece que esta decisión ya estaba cantada por los mejores datos económicos que se están obteniendo últimamente. Se trata de datos macroeconómicos que creo que todavía no están llegando al ciudadano de a pie pero que deberían verse a medio plazo.

Esperemos que sea verdad.

La actividad hipotecaria sigue bajando

Como sabeis últimamente vengo siguiendo con bastante interés la evolución del mercado hipotecario. El pasado Viernes salieron publicados los datos relacionados con hipotecas en el mes de Abril de 2009 (pdf) que nos ofrece el Instituto Nacional de Estadística.

Los datos confirman la tendencia bajista e incluso aceleran la misma. Si en el mes de Marzo la bajada interanual en el número de fincas hipotecadas era de un 15,5% en el mes de Abril se ha producido una bajada del 33,3% (sobre el mes de Abril de 2008). Es decir, que se han realizado un 33,3% menos de hipotecas que hace un año. Frente al mes de Marzo de 2009 la bajada ha sido del 6,4% (en Marzo se había subido un 0,1% testimonial  respecto a Febrero).

Así que parece claro que seguimos sin ver la tan esperada recuperación en el mercado inmobiliario. Sigue habiendo muchas viviendas en venta y muy pocas hipotecas concedidas para comprarlas. Resultado: ralentización en el sector que afecta gravemente el resto de la economía española.

A pesar de los datos que apuntan a que los bancos y cajas están suavizando las condiciones para la concesión de hipotecas estas estadísticas no mienten y arrojan un balance bastante pobre.

Respecto al valor de las hipotecas concedidas también se observa un dato muy interesante y es la rebaja del montante de las mismas. Si hace un año (Abril de 2008) la hipoteca media para una vivienda urbana se otorgaba por un valor de casi 155.000 euros ahora es 135.452 euros, un 14% menos.

Si nos dejamos guiar un poco por estos parámetros podemos intuir que efectivamente el valor de las viviendas urbanas continúa su cuesta abajo particular aunque lentamente. La variación con respecto al mes de Marzo es de una bajada del 2,9%. En Marzo se había bajado un 0,7% frente a Febrero. En Febrero un 3,3% frente a Enero.

Poco a poco el precio de la hipoteca y en alguna medida directamente relacionado el de la vivienda va disminuyendo. Seguiremos estos datos con interés pues son los únicos que pueden dar un pulso real del estado del sector inmobiliario.