¿Qué puedo hacer si no me revisan la hipoteca?

En primer lugar parece raro la existencia de hipotecas a tipo variable donde no haya revisión del diferencial. Lo habitual es que exista revisión bien anual bien semestral como ya hemos comentado por aquí anteriormente. La otra posibilidad sería una hipoteca a tipo fijo donde está claro que no hay revisión pues desde un primer momento está fijado el tipo al que devolverás el dinero recibido como préstamo.

Pero desde luego tampoco veo tan improbable alguna hipoteca en la que el banco haya colocado un diferencial bastante alto y no tenga ningún interés en revisarlo. Podría haber sido de dos maneras:

  • no existencia de revisión en ningún caso, sería en el fondo una hipoteca a tipo fijo,
  • o la existencia de revisión al cabo de un periodo muy largo, que al final sea casi como no tener revisión.

Habrá que ver que se puede hacer.

Mal lo tenemos, aunque a río revuelto ganancia de pescadores.

La opción más sencilla en cualquier caso sería: cambiar de banco (subrogación).

Habrá que recorrerse todos los bancos y pedirles que te hagan una oferta para trasladar la hipoteca con ellos. Este proceso de subrogación supone unos gastos pero si las condiciones son buenas puede que a la larga se ahorre un buen dinero. Incluso hay ofertas en las que el banco receptor se hace cargo de dichos gastos. Si finalmente te sale una buena oferta y decides cambiar tienes que comunicarlo al banco actual y éste tiene derecho a presentarte una contraoferta que al menos iguale lo del nuevo banco. Si te iguala la oferta tendrás que quedarte con él (novación).

En los momentos que vivimos actualmente, si tu historial de pagos es bueno lo más probable es que cualquier banco esté deseando tenerte como cliente. Lo que quieren la mayoría de los bancos ahora es un cliente que tenga ya una hipoteca contratada con una cierta antigüedad y que no haya dado ningún problema con los pagos. Esto es una garantía muy valorada por los bancos. Es mucho más seguro que iniciar los trámites de una nueva hipoteca con un cliente que en una primera aproximación será prácticamente una “caja de sorpresas”. Y lo que menos quiere el banco ahora es llevarse una sorpresa con un cliente que pueda dejar de pagar sus cuotas.

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Evolución mercado hipotecas hasta Febrero

Como todos los meses hace un par de días que ha publicado el INE los datos referentes a la evolución en la concesión de hipotecas (pdf). Los datos comprenden hasta el mes de Febrero de 2009.

Ya en Enero hablamos de esta evolución con los datos manejados entonces que se quedaban en Noviembre de 2008.

Los nuevos datos que incluyen la evolución hasta Febrero continúan con la tendencia que se viene viendo:

  • bajada en la cuantía media de las hipotecas concedidas, que queda en 148.798 euros, un 12,1% menos que el mismo mes de Febrero de 2008 (165.000 entonces) y un 1,2% inferior que el pasado mes de Enero.

Lo que parece estar cambiando un poco la tendencia es en:

  • el capital total prestado, que se incrementa respecto al mes de Enero. Este repunte parece venir del incremento bastante acusado de las hipotecas sobre fincas rústicas (un 9,7% más que el mes pasado y un 20% más que el mismo mes de Febrero de 2008).
  • el interés medio al que se conceden las hipotecas, que se establece en una media del 5,40% (en los datos de Noviembre era del 5,58%)

Interes medio Feb 2009

Otros datos que continúan su tendencia:

  • las cajas continuan ampliando su cuota de mercado frente a los bancos. Ahora conceden el 53% de las hipotecas (en Noviembre era el 51%).
  • el monopolio prácticamente total de las hipotecas a tipo variable, un 96,3%, aunque ha decrecido ligeramente el porcentaje frente al 97% de los datos en Noviembre. El tipo fijo ha recogido ese 0,7% y supone el 3,7% de las hipotecas.
  • continúa subiendo el número de cambios en las condiciones de la hipoteca, con una subida del 24,6% respecto al mismo período de hace un año. De los cambios de condiciones aproximadamente el 50% son cambios en el tipo de interés. Y además el 83% de los cambios son dentro de la misma entidad (sólo un 17% supone un cambio a otra entidad).

Fuente: INE

Resultados período revisión de hipoteca

De nuevo dedicamos una anotación al análisis de los datos obtenidos para la encuesta que lanzamos sobre cuál era el período de revisión preferido en la hipoteca: anual o semestral.

En aquella anotación hablé de que mis sospechas eran que habría mayoría para la revisión semestral. Otra vez, como en la encuesta sobre la fecha de revisión, tengo que reconocer que no he acertado.

Según los datos recogidos parece que hay equidad en el tipo de período utilizado para las revisiones. Como dije también en su momento creo que este dato para que tenga mayor utilidad habría que delimitarlo según la fecha de concesión de la hipoteca.

En cualquier caso aquí pongo los datos obtenidos a fecha de hoy (2009-02-26):

Resultados encuesta periodo revisión (2009-02-26)


Podeis ver que hay un empate hasta el momento entre semestral y anual (46% de los votos).

También hay un dato que corrobora las estadísticas generales que indican que más del 90% de las hipotecas son a tipo variable (la mayoría referenciadas al Euribor) y sólo un pequeño porcentaje es a tipo fijo (aquí sólo 1 voto, el 8%).

¿Revisión semestral o anual?

De la encuesta sobre cuál es la fecha de revisión de hipoteca se pueden sacar muchas conclusiones y además está generando comentarios interesantes con distintas problemáticas.

Ya en esa anotación hablábamos que había varios factores determinantes a la hora de ver los beneficios o desventajas en la revisión de la hipoteca. En aquella anotación nos centramos en la fecha exacta de la revisión, pero otra característica que es fundamental es el plazo de revisión.

En ningún sitio he visto estadística sobre este dato.

Sabiendo como hemos visto que el 97% de las hipotecas son a tipo variable y por tanto sometidas a revisión, ¿cuál es el período de revisión más habitual?.

Mi intuición me dice que hay un mayor porcentaje de revisiones semestrales. En mi caso así es.

¿Por qué digo esto? Lo digo porque los bancos no son tontos y en los últimos años el Euribor estaba bastante bajo y había más probabilidades de que se incrementase que de que bajase. Por tanto, para el banco sería más beneficioso hacer revisiones más a menudo para poder recoger lo antes posible cualquier alza del Euribor. De todas formas para que fuese preciso habría que ver en qué período se contrató la hipoteca pues seguro que varía dependiendo de la fecha.


Para no complicarlo, vamos a hacer la pregunta muy sencilla: ¿cómo tienes actualmente la revisión de la hipoteca: semestral o anual?

¿Cambiamos la hipoteca a tipo fijo?

Hoy al llegar a casa me he encontrado con un recado de mi banco en el que me informa de que puedo convertir mi hipoteca actual a tipo variable en una hipoteca a tipo fijo.

Como aviso me viene a decir que lo mismo luego me arrepiento como no lo haga porque tal y como están las cosas mi hipoteca variable se puede ir por las nubes como le dé al Euribor por subir.

Normalmente desconfio por defecto de todas estas supuestas ofertas, promociones o como queramos llamarlas. En el 99% de las ocasiones lo único que pretenden es aumentar los beneficios del banco y en raras ocasiones suponen un auténtico beneficio para el cliente. Además no me encuentro cómodo cuando me invitan a tomar una decisión que no provenga de una necesidad que haya detectado yo mismo. Eso no quiere decir que muchas veces no me equivoque con ello.

De todas formas me he ido a estudiar un poco las condiciones del cambio propuesto y probablemente no es tan malo como siempre tiendo a pensar en un principio, pero en todos los casos (y ya lo he dicho otras veces por aquí) no se pueden tomar estas decisiones a la ligera y hay que dedicarle un poco de tiempo a analizar todos los pros y los contras:

  • en primer lugar, ¿cuál es el valor de tipo fijo que te ofrecen?. ¿Es más alto que el variable que estás pagando actualmente?. Hay que hacer cuentas e intentar predecir tus cuotas en la próxima revisión (muy importante aquí es el período de revisión: a 6 ó 12 meses) y comparar.
  • ¿tiene algún coste esta conversión?
  • ¿para qué plazo de tiempo vas a obtener el tipo fijo?, ¿es un plazo largo (> 5 años) o es medio plazo?
  • si me ofrecen esto en este momento puede que el banco esté pensando que el Euribor está ahora en un valor bastante alto y con el que no perderán mucho aunque el Euribor subiese un poco en un tipo variable. Ya se encargan de ponerte una penalización si el Euribor empieza a bajar y quieres volver a tipo variable.
  • ¿qué ocurre si con el tipo fijo quieres hacer alguna aportación para cancelar anticipadamente parte del préstamo?. ¿Tendrás que pagar algo?. Este punto para mi es bastante importante. No debería haber ningún coste.

Después de revisar estos puntos mi decisión es que NO cambio al tipo fijo con las condiciones que me están ofreciendo. Probablemente si fuesen otras me lo pensaría más, además sigo confiando en que el Euribor no subirá mucho más (espero no tener que arrepentirme de decir esto). De todas formas con lo inestable que está todo el entorno bancario no es mala idea seguir mirando por si saliese algo interesante.

Más información: Sube el porcentaje de hipotecas a tipo fijo