Se vende hipoteca …

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Resumen del SIMA 2010

Ayer cerró sus puertas la edición 2010 del Salón Inmobiliario de Madrid. La pasada semana avisábamos de que se iba a celebrar durante el fin de semana y que venía cargado de nuevas expectativas ante los datos de mejoría que había presentado últimamente el sector.

En estos días se han ido formando algunas valoraciones del resultado del certamen. La verdad es que leyendo los comentarios de los responsables de las inmobiliarias parece como si estuviésemos de nuevo en la cresta de la ola. De lo que he leido me han parecido excesivamente triunfalistas las opiniones vertidas.

Para mi un dato verdaderamente relevante es el dato de asistencia de la feria que se ha fijado en poco más de 47.000 personas que frente a las 63.000 del año pasado supone una reducción de asistencia de prácticamente un 25%. Acompañado también por una ligera disminución en el número de expositores: 217 frente a 230 en el 2009.

Esto sí que es una cifra que deja muy a las claras que el público sigue siendo reacio a participar en la feria como venía ocurriendo años atrás. Y como las leyes de la estadística y de la probabilidad no fallan, cuanto menor sea la asistencia menores son las probabilidades de cerrar compraventas.

No se cansan los promotores de subrayar la “gran calidad” de los visitantes, que además tienen las ideas muy claras. Con toda seguridad que los compradores han aprendido mucho en estos últimos 2 años y desde luego que no se van a dejar engatusar tan fácilmente como en la época del boom. Pero eso a su vez significa que las operaciones de compraventa que se lleven a cabo serán con unas condiciones más favorables para los compradores y con menores márgenes para los promotores. Hay que ver hasta donde están los promotores dispuestos a llegar, si realmente están dispuestos a dejar los precios en niveles realmente asequibles.

Como otros años se sigue echando de menos que hubiese unos datos más transparentes sobre el número de compraventas cerradas y también de los precios a los que se cierran esas operaciones que sí que daría un indicador fidedigno del estado del mercado . También sería de interés: porcentaje de vivienda de protección frente a libre, localización de los inmuebles, si es segunda vivienda o primera residencia, etc.

Al final mi conclusión sigue siendo que el sector está intentando por todos los medios atraer de nuevo a los clientes, pero que la situación real sigue distando mucho de ser la que intentan vender y que muchos posibles compradores siguen desconfiando, de ahí que las cifras de asistencia continuen disminuyendo.

Noticias sobre el IRPF 2009

Como comentábamos hace unos días todas las campañas tienen ciertas incidencias durante los primeros días debido a los cambios de normativa, a problemas en la confección de borradores enviados a los contribuyentes o en el funcionamiento del programa PADRE.

Hasta ahora lo que ha saltado ya a los titulares de los periódicos es que los borradores que se reciben no incorporan automáticamente los datos de deducción correspondientes a los gastos de hipoteca en la compra de una vivienda. Este dato hay que corregirlo en el borrador si no es correcto. Hacienda no sabe con certeza que el préstamo recibido se dedica a la compra de la vivienda por eso no lo incorpora directamente en el borrador.

El apartado de deducción por compra de vivienda es un habitual en la lista de incidencias en casi todas las campañas de IRPF, en la del 2008 también tuvo su problemática.

Por otro lado parece que el número de contribuyentes en esta campaña de IRPF de 2009 se incrementará ligeramente. El porcentaje de declaraciones que saldrán a devolver rondará el 80% de las mismas aunque la cantidad total a devolver será menor según las previsiones (un 4,5% menos). Y la intención es que el 85% de las devoluciones se hayan hecho efectivas antes del mes de Agosto.

A partir de mañana dia 15 se espera la versión definitiva del programa PADRE para el IRPF 2009.

Resumen estadísticas inmobiliarias de 2009

Desde hace unos días están apareciendo todas las estadísticas oficiales sobre como ha ido el año 2009 a nivel inmobiliario. Primero han ido saliendo estadísticas publicadas por el INE que es fuente habitual de este rincón de la red.

Hoy vamos a analizar los datos que ha publicado otro organismo que tiene una fuente muy fiable de los mismos. Se trata del resumen estadístico que publica el Colegio Oficial de Registradores de la Propiedad. Este órgano publica datos trimestralmente que abarcan los puntos más importantes de la actividad inmobiliaria.

La conclusión es la misma que ya hemos ido extrayendo en otras ocasiones: la actividad de compraventa de vivienda sigue siendo muy débil y los precios siguen sin bajar lo que debieran.

Vamos a irlos desglosando:

  1. Evolución de las cifras de compraventa. En el año 2009 se han registrado algo más de 423.000 operaciones de compraventa, que es un 24% menos que el año anterior. De estas compraventas la mitad más o menos son de vivienda nueva (52%) y el resto de segunda mano (48%). La bajada ha sido más acusada en las de segunda mano con un descenso de casi el 28% respecto al año 2008.
  2. Importe medio de las hipotecas. También aquí se ha notado un descenso notable, del 14%, con respecto al pasado año, quedando el importe medio en 121.000 euros.
  3. Modalidad de tipo de interés en las hipotecas. Como ya hemos comentado en otras ocasiones aquí gana por goleada el interés variable que a pesar del cambio de circunstancias sigue siendo el preferido con un 97% del total, y dentro de este el Euribor con un 90%.
  4. Periodo de duración de las hipotecas. Este es un valor que se mantiene mas o menos constante, estando alrededor de los 24 años.
  5. Importe medio de la cuota mensual de la hipoteca. Continúa bajando apoyada por la bajada del Euribor. El año 2009 ha quedado en unos 625 euros con un descenso del 19% respecto al 2008. También se hace referencia a la mejora en la capacidad financiera para hacer frente a la hipoteca, al disminuir la relación entre el valor de la cuota y el valor del salario medio. Ahora la cuota hipotecaria “sólo” es un 34% del salario, un 11% de descenso frente al año 2008.
  6. Tipo de entidades para la hipoteca. Las cajas siguen siendo las que más hipotecas conceden con un 49% del total, aunque ceden algo de terreno frente a los bancos que se llevan un 40%.

En la parte que les corresponde llegan a la misma conclusión que decíamos arriba sobre la necesidad de que los precios de la vivienda vayan a la baja con más decisión, conjuntamente también con la mejora en el acceso al crédito por parte de las entidades bancarias, para poder reflotar el sector inmobiliario..

¿Quién es el apoderado de un banco?

No nos confundamos, que no vamos a hablar de los apoderados de los toreros, que no digo que no dé para una anotación pero no es la temática. Eso sí, esto nos ha de servir para entender que hay diferentes tipos de apoderados, al tratarse de un término legal general.

El tema de hoy seguro que es conocido por todos de algún trámite con vuestra entidad bancaria. No por ello vamos a dejar de investigar un poco en que consiste realmente. Y si alguna vez habeis firmado una hipoteca con el banco, con muchas probabilidades la persona que formalizó con vosotros la hipoteca en el notario era un apoderado del banco.

Pero realmente, ¿quién es el apoderado de un banco? y ¿a qué se dedica?

Sobra decir que lo primero que he hecho para aclararme un poco ha sido acudir al diccionario que siempre arroja luz sobre los términos desconocidos. Según la definición del diccionario, un apoderado bancario es:

Aquella persona autorizada a firmar en nombre de una entidad, a la que obliga con su acción de acuerdo con los poderes que le hayan sido conferidos, y que deben de constar en escritura pública otorgada ante notario. Por lo general, los apoderados de banca tienen firma mancomunada, por lo cual se precisan dos firmas para las operaciones más importantes. Son las personas encargadas de la dirección, gestíon, vigilancia, control, atención al público, etc, como representantes directos del banco en la plaza donde se hallen establecidos.

De la definición vemos dos cosas importantes:

  1. Tienen que haber sido nombrados legalmente a través de un documento realizado ante notario.
  2. Al ser los responsables de muchas operaciones bancarias suelen necesitarse al menos dos de ellos para que las operaciones sean válidas. Los bancos no se fían un pelo y no quieren que si algún apoderado está descontento pueda por si sólo hacerle un agujero al balance.

El escenario creo que más habitual para todos es el que mencionaba al principio. Cuando vas a firmar la hipoteca te encuentras en el notario con una persona que representa al banco que es la que suele hacer entrega del cheque por el valor de la hipoteca. Esa persona debe ser un apoderado y tiene que estar autorizado por el banco, lo que no sé es si se le puede exigir el documento legal que le confiere ese poder.

Además de esta situación el apoderado interviene en todo tipo de operaciones del banco pues es la cara de la entidad ante el cliente, por ello también dice la definición que tiene un fuerte papel de relaciones públicas.

Normalmente suele ser una persona con una cierta antigüedad en la entidad bancaria, lo que confiere una confianza por parte del banco, pero hay que decir que todo poder tiene un riesgo.

Línea de crédito


¿Por qué la vivienda no es una gran inversión?

Estaba el otro día leyendo un poco el periódico en el otro lado del charco y me encontré con un comentario sobre los puntos negativos que tiene invertir en la vivienda como activo base de nuestra economía doméstica.

He encontrado los puntos esgrimidos totalmente lógicos y que vistos en retrospectiva, con el trasfondo del estallido de la burbuja inmobiliaria en España, justifican completamente esa máxima que siempre comentamos de diversificar las inversiones.

En el artículo parten de que uno de los rasgos de la cultura americana era/es el de pensar que la vivienda es el mejor activo como inversión. Eso es/era igual aquí.

Me voy a permitir la licencia de hacer una traducción más o menos libre del artículo simplemente para que cada uno pueda juzgar por sí mismo.

Hay varios puntos que hacen la inversión en vivienda ciertamente arriesgada y son:

  1. Es un activo indivisible. Si tienes acciones o bonos y de pronto necesitas algo de dinero, puedes vender alguno de esos activos pero no tienes que vender todos. Con una casa no puedes hacerla cachitos y vender sólo el cuarto de baño.
  2. No está diversificado. Puedes comprar acciones o bonos en diferentes sectores o países de todo el mundo. En cambio una vivienda está anclada a un barrio, una ciudad, un país.
  3. Los costes de transacción son my altos cuando compras o vendes una vivienda, por todos los costes de la hipoteca y otros costes asociados (impuestos, mudanzas, etc).
  4. Es asimétricamente líquida, que significa que es fácil hacer dinero con ella cuando los precios de la vivienda suben, es fácil conseguir financiación. Pero es difícil sacar dinero cuando los precios bajan porque la financiación se hace casi imposible.
  5. Está muy correlada con el mercado de trabajo, lo que significa que los precios de la vivienda tienden a subir cuando el mercado de trabajo va bien pero tienden a caer cuando el mercado de trabajo va mal. Esto significa que tu principal activo financiero te ofrece el menor apoyo cuando puede que más lo necesites.

Que cada uno saque sus propias conclusiones pero en pocas palabras me parecen muy razonados los puntos negativos de la inversión en vivienda.