Hipotecas en un banco en quiebra

Esta pregunta seguro que os ha surgido alguna vez. Con los amigos más de una vez lo hemos dicho bromeando: ojalá mi banco quiebre que lo único que tengo con ellos es la hipoteca y así me sale gratis. Entre risas al final todo se queda en nada porque como “nunca” pasa.

Bueno, pues esta semana ha cambiado la cosa para algunos clientes porque el Banco de España ha tenido que intervenir a Caja Castilla-La Mancha porque estaba en quiebra técnica. En este caso al intervenir, de manera anticipada, el Banco de España la situación no es tan grave porque se tomarán las medidas necesarias para que la caja siga funcionando ordenadamente hasta que se liquide. Pero, ¿qué pasa con las hipotecas cuando una caja o banco se va a la quiebra?, ¿se puede dejar de pagar?

La respuesta que a todos se nos viene a la cabeza es que seguro que habrá que seguir pagando, nadie te va a regalar ese dinero. Y con ese razonamiento estamos en lo cierto, sería un sueño que te diesen cientos de miles de euros y luego se olvidasen de ello. No, eso no funciona.

Cuando el banco es intervenido, el control del mismo recae sobre el Fondo de Garantía de Depósitos y desde aquí se tomarán las acciones necesarias para liquidar el banco y podrían ocurrir varias cosas:

  1. Que el banco lo compre otro banco, seria el caso más sencillo porque en esa situación la hipoteca pasaría a ser controlada por la nueva entidad y para el hipotecado como si no hubiese pasado nada: a seguir pagando.
  2. Que no haya un comprador claro y se liquide por partes, en tal caso áquel comprador que se haga con nuestra hipoteca será nuestro nuevo acreedor.

En una etapa previa a lo que ha ocurrido ahora existe la solución intermedia en la que el banco antes de la intervención recurre a la fusión con otro banco, en ese caso tampoco cambiaría nada y seguirías pagando a la caja de toda la vida (quizás con nuevo nombre y con nuevos gestores).

Al final siempre habrá un nuevo acreedor que se haga con los derechos para recibir tus pagos y todo será como al principio excepto que cambiarán los nombres y quizás haya que hacer algún papeleo, pero pagar habrá que seguir pagando.

Más información: Real Decreto 18/1982 de Fondo Garantía de Depósitos en Cajas

El embargo

Como la semana pasada estuvimos hablando sobre diversos temas relacionados con las hipotecas, a lo largo de los mismos salió a colación el concepto de embargo. Para hoy vamos a intentar ampliar un poco más este concepto.

Se trata de un término de origen legal para denominar cuando se intervienen ciertos bienes o recursos financieros como garantía de un impago. En el caso más habitual entre el acreedor y el deudor existe un contrato que será la base de un hipotético embargo.

En una primera fase cuando el acreedor detecta una falta de pago suele conceder un período de gracia en el que avisa al deudor de la situación y de las consecuencias en caso de prolongarse el impago en el tiempo. A continuación inicia el procedimiento judicial, en muchas ocasiones se puede llegar a un acuerdo extrajudicial para realizar los pagos.

Pero, ¿se puede evitar el embargo? En este punto por supuesto que sí. Es lo que más recomiendan en todas partes: en caso de no poder pagar ponerse a hablar con el acreedor y llegar a un acuerdo (retrasar los pagos, pagar una parte, pagar menos, etc). En la mayoría de las ocasiones el acreedor cede en sus condiciones para facilitar el pago, porque a la larga resulta mejor que llegar al embargo.

Si no se alcanza un acuerdo entonces el procedimiento sigue su curso y se ejecuta el embargo. Finalmente la propiedad embargada sale a subasta y los acreedores reciben la cantidad obtenida, si esta cantidad no es suficiente para saldar la deuda el proceso continúa con el resto de bienes del deudor.

Ahora si miramos la definición de embargo que aparece en el diccionario encontramos lo siguiente:

Retención, traba o secuestro de bienes por mandato de juez competente, a fin de asegurar el pago de una deuda o la responsabilidad pecuniaria que se pueda haber contraído en virtud de un delito.

En la definición aparece también la referencia a los embargos que se producen de manera espontánea por la comisión de un delito (ejemplo: en caso de fraude fiscal el Estado te embargará la cuenta del banco y lo que haga falta).

Los embargos pueden ser de 2 tipos:

  • Ordinario, intervención de los bienes de un deudor en cumplimiento del mandato de una autoridad judicial.
  • Preventivo, el que se hace, a instancias del acreedor, en previsión de una posible escasez de bienes embargables. Representa una anticipación al dictamen del juez competente.

Así que como recomendación principal: nunca quedarse sin hacer nada, hablando se entiende la gente.

Los resúmenes me sirven de repaso

Algunos días cuando estoy preparando la recopilación del fin de semana me encuentro con algunas anotaciones que ni me acordaba de haber escrito. Conforme pasan los días hay más temas tratados y se hace difícil mantener en la cabeza un registro de todo lo dicho. Así que este ejercicio semanal me sirve bien para refrescarlos. Para esta semana tenemos:

  • Consejo para la defensa del contribuyente, ahora que nos acercamos a nuestra cita anual con Hacienda no viene mal repasar los mecanismos que existen para proteger al esforzado contribuyente.
  • ¿Cómo funcionan las transferencias?, si alguna vez has estado esperando con ansiedad la llegada de una transferencia y te has preguntado por qué tardará tanto, aquí hay una somera explicación de las razones.
  • Evolución de la desregulación, los pasos que han ido ocurriendo para desembocar en la actual crisis financiera y económica no son cosa de un año. Se han ido forjando a lo largo de los últimos años, lenta pero inexorablemente.


Diferencia hombre-animal

Lo que distingue al hombre de los otros animales son las preocupaciones financieras.

Jules Renard (escritor francés)


Aguas revueltas para los inversores

Aguas revueltas para los inversores

Si quieres una hipoteca…

tienes que estar dispuest@ a todo.

Las hipotecas en Estados Unidos (y II)

Una vez el cliente encuentra un inmueble que se adapta a sus necesidades, y teniendo ya su perfil tramitado a través de los intermediarios, la concesión de la hipoteca será bastante rápida.

En el mundo anglosajón existen dos tipos principales de forma de préstamo:

  1. los que llaman nonrecourse, en los que la garantía que respalda el préstamo (la casa) es el único que se puede ejecutar en caso de incumplimiento de las obligaciones del prestatario. Si la venta del inmueble es insuficiente para cubrir la deuda, el prestador pierde dinero. Por ello este tipo de préstamos se concede normalmente por un valor  inferior a la tasación de la casa (por debajo del 80%).
  2. los que llaman recourse (estos son los que hay aquí en España), además del colateral (la casa) el prestatario también es responsable del pago de la deuda con el resto de sus bienes presentes o futuros.

El más habitual en Estados Unidos es el nonrecourse.

También es curioso como funciona en Estados Unidos el derecho sobre una garantía (allí se llama lien). Este lien puede ser:

  • voluntario, el ejemplo más claro es el de la hipoteca donde voluntariamente pones como garantía la casa.
  • involuntario, cuando alguien por algún incumplimiento puede reclamar su derecho sobre esa garantía (la casa). De este hay 2 ejemplos:

    1. el estado, si dejas de pagar los impuestos puede iniciar el proceso de embargo,
    2. y también cualquier contratista que te haya hecho obras sobre la casa y no le hayas pagado.

Para evitar problemas de este tipo es bastante habitual el uso de una cuenta de gastos al menos durante el periodo inicial del pago de la hipoteca. Esta cuenta se denomina escrow account, y en ella se van acumulando periódicamente pagos que el banco se encarga de destinar al pago del seguro y los impuestos de la casa. De este modo se ahorran trámites y problemas para el prestatario y el banco tiene cierto control sobre ello.

También es habitual la necesidad de contratar un seguro hipotecario cuando el valor de la hipoteca concedida es mayor del 80% del valor de la propiedad.

Si finalmente el prestatario no paga y se inicia el proceso de embargo rápidamente este cliente aparece en listados públicos de impagos y su calidad como cliente baja mucho con lo que será muy difícil que le vuelvan a conceder un nuevo crédito. Esto es similar aquí.

Si además cuando el banco consigue vender la propiedad y sólo recupera parte de lo prestado, el resto de la deuda no le queda más remedio que perdonarla. Pero la diferencia entre lo que recupera y lo prestado se le asigna al prestatario como ingresos a declarar ante Hacienda. Esto es muy curioso.

Como aquí en todos los casos el consejo que dan es que si el hipotecado se encuentra en la situación de no poder pagar, llame lo antes posible a la entidad hipotecaria para explicarles la situación y buscar una solución concertada.

Más información: HUD | FHA