Subida del IVA: el 8% para compra de vivienda nueva

Con este IVA (Impuesto sobre el valor añadido) vamos a tener que tratar a partir de Julio de 2010, y cada vez está más cerca. La medida ha generado ríos de tinta, desde 1995 no se tocaba el IVA. En breve si queremos comprar una vivienda nueva tendremos que pagar un 8% sobre el precio de adquisición.

Fecha de entrada en vigor: a partir del 1 de Julio de 2010.

Diferentes tratamientos según los diferentes tipos de IVA:

  • el tipo superreducido, que va para los productos de alimentación básicos (frutas, verduras, leche, huevos, pan, queso, …) y también libros, medicamentos y viviendas de protección oficial, no varían y siguen la tributación al 4%.
  • el tipo reducido, pasa del 7 al 8%. Este es el que aplica a las transacciones inmobiliarias de vivienda nueva, en las viviendas de segunda mano no aplica el IVA. En segunda mano lo que aplica es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. También se aplica a alimentos no básicos, transportes de viajeros, hostelería, etc.
  • el tipo general, pasa del 16 al 18%. Aplica al resto de productos y servicios. Se pueden destacar: las bebidas alcohólicas, tabaco, aparatos electrónicos, etc.

El IVA es un impuesto indirecto que le reporta al estado unos ingresos muy sustanciosos. Aquí podemos ver la evolución de los ingresos por IVA en los últimos años según los datos del INE. Como se puede ver el 2009 ha sido el peor de los últimos años:

57.000 millones de euros en 2005,
62.000 millones de euros en 2006,
64.000 millones de euros en 2007,
57.000 millones de euros en 2008,
43.000 millones de euros en 2009.

Relacionando la parte que le corresponde a la actividad inmobiliaria tenemos que hubo 326.000 compraventas de vivienda nueva en 2007, luego sólo 278.000 en 2008, y unas 210.000 en 2009. Pongamos un precio medio (bajo) de 150.000 euros por vivienda nueva, con un IVA del 7% el estado recaudó en 2009 unos 2.200 millones. Con el 8% habría recaudado 2.500 millones.

Después del pinchazo de la burbuja inmobiliaria los ingresos a través del IVA han caído de manera drástica, no sólo por las transacciones de compraventa sino por el impacto en todo el consumo y la economía.

Con la medida tambíen se quiere dar un impulso a las ventas porque comprar una vivienda antes o después del 1 de Julio de 2010 puede suponer un sobrecoste dependiendo del precio. Por ejemplo una vivienda de 200.000 euros al 7% serían 14.000 euros de IVA. Pero la misma vivienda al 8% serán 16.000, así que 2.000 euros más.

El gobierno ha visto como salida para aumentar los ingresos y reducir el déficit incrementar la carga impositiva a través del IVA. El IVA se distribuye de manera uniforme en todos los productos y servicios y prácticamente no te vas dando cuenta, pero un poquito de aquí y otro poquito de allá para las arcas del gobierno supone mucho dinero.

No es una medida popular porque está directamente relacionada con el consumo y puede ser contraproducente. Un mayor IVA incrementa los precios y puede hacer que disminuya el gasto. Ante esto muchos comerciantes tienen la disyuntiva de asumir ellos este incremento del IVA y no repercutirlo así en los clientes para que continúen consumiendo.

Veremos como se desarrolla está medida a partir del verano.

PIGS vs UK

Venimos ya las últimas semanas hablando de que España está englobada en ese “desdichado” grupo de países de la UE que están atravesando problemas para mantener a flote sus cuentas.

Pero también me he preguntado varias veces por qué se está haciendo tanto hincapié en la situación de riesgo de España cuando, por ejemplo, el Reino Unido está en una situación muy similar.

Ya sé que la comparación es difícil en este caso porque la City londinense mueve gran parte de los negocios financieros a escala mundial, pero eso no es razón para ignorar los graves problemas que atraviesa la economía británica.

Vamos a comparar con los de Reino Unido algunos de los parámetros que están haciendo que España aparezca en las quinielas para sufrir una crisis de deuda.

  1. Posibilidad de que las agencias de calificación rebajen la calidad de la deuda española con el consiguiente coste tanto financiero como de imagen. Exactamente la misma amenaza pende sobre la deuda británica.
  2. La tasa de desempleo en España está en el nivel más alto de toda la UE, cerca del 20%. Este si es un parámetro diferenciador y que tiene mejor aspecto en Reino Unido donde sólo está cerca del 8% (alrededor de 2,5 millones de parados)
  3. La burbuja inmobiliaria, en España ha sido gigantesca pero en Reino Unido tampoco ha sido pequeña. La diferencia parece radicar en que en España gran parte de la economía se basaba en este sector. Además a la hora de ajustar los precios para que la burbuja desaparezca en Reino Unido se ha producido más rápidamente (más de un 40% de bajada), aquí todavia estamos esperando las bajadas (algo más de un 10%).
  4. Las entidades bancarias, aquí de momento y hasta donde sabemos ganamos por goleada porque el gobierno español no ha tenido que hacer rescates salvajes como los que ha tenido que acometer el gobierno británico con gran coste para sus arcas.
  5. El crecimiento previsto de la economía (PIB) que en el último trimestre dejaba a España con una bajada del 0,1% siendo el único país del G20 que aún se encuentra en recesión. Pero este dato es muy engañoso porque Reino Unido se ha escapado por los pelos pues su crecimiento ha sido sólo de un raquítico 0,1%.
  6. El area euro, este es otro de los puntos diferenciadores pues mientras España está atada a las normas del euro sin posibilidad de devaluación de moneda, en el Reino Unido pueden jugar libremente con la libra, lo que les da un margen de maniobra que nosotros no tenemos.

Analizando todos estos puntos y algunos más en los que no vamos a entrar en detalle resulta que las diferencias no son tantas y en cambio la repercusión mediática es mucho mayor hacia la situación española.

Se me viene a la cabeza el refranero, que es muy sabio, y que dice: que unos cardan la lana y otros llevan la fama.

¿Por qué la vivienda no es una gran inversión?

Estaba el otro día leyendo un poco el periódico en el otro lado del charco y me encontré con un comentario sobre los puntos negativos que tiene invertir en la vivienda como activo base de nuestra economía doméstica.

He encontrado los puntos esgrimidos totalmente lógicos y que vistos en retrospectiva, con el trasfondo del estallido de la burbuja inmobiliaria en España, justifican completamente esa máxima que siempre comentamos de diversificar las inversiones.

En el artículo parten de que uno de los rasgos de la cultura americana era/es el de pensar que la vivienda es el mejor activo como inversión. Eso es/era igual aquí.

Me voy a permitir la licencia de hacer una traducción más o menos libre del artículo simplemente para que cada uno pueda juzgar por sí mismo.

Hay varios puntos que hacen la inversión en vivienda ciertamente arriesgada y son:

  1. Es un activo indivisible. Si tienes acciones o bonos y de pronto necesitas algo de dinero, puedes vender alguno de esos activos pero no tienes que vender todos. Con una casa no puedes hacerla cachitos y vender sólo el cuarto de baño.
  2. No está diversificado. Puedes comprar acciones o bonos en diferentes sectores o países de todo el mundo. En cambio una vivienda está anclada a un barrio, una ciudad, un país.
  3. Los costes de transacción son my altos cuando compras o vendes una vivienda, por todos los costes de la hipoteca y otros costes asociados (impuestos, mudanzas, etc).
  4. Es asimétricamente líquida, que significa que es fácil hacer dinero con ella cuando los precios de la vivienda suben, es fácil conseguir financiación. Pero es difícil sacar dinero cuando los precios bajan porque la financiación se hace casi imposible.
  5. Está muy correlada con el mercado de trabajo, lo que significa que los precios de la vivienda tienden a subir cuando el mercado de trabajo va bien pero tienden a caer cuando el mercado de trabajo va mal. Esto significa que tu principal activo financiero te ofrece el menor apoyo cuando puede que más lo necesites.

Que cada uno saque sus propias conclusiones pero en pocas palabras me parecen muy razonados los puntos negativos de la inversión en vivienda.

Sobre la burbuja inmobiliaria

Si no conoceis a Chappatte buscad por ahí un poco porque tiene una facilidad tremenda para diseccionar la actualidad con un gran sentido del humor.

Añado aquí unos pequeños subtítulos.

Suena el teléfono (ring, ring)

– Es la bolsa de Frankfurt.

– Nos piden por favor que paguemos nuestro préstamo (hipotecario).


Los pisos de los bancos, ¿creeis que hay alguna ganga?

Este es un tema que ya es recurrente pero es que cada día sale una nueva noticia que me hace volver a él.

Hoy estaba leyendo en El Mundo que algunas de las entidades bancarias más importantes de España (Santander, BBVA, La Caixa, Banco Popular, etc) están convirtiéndose en inmobiliarias a través de sus sociedades dedicadas a este menester.

Además están comercializando a bombo y platillo una “gran” cantidad de viviendas (tanto nuevas como de segunda mano) a precio de ganga, con grandes rebajas sobre el precio original. A primera vista esto llama mucho la atención pero si analizamos la “película” hay algunas cosas que no cuadran:

  1. las viviendas que están comercializando actualmente han sido ofrecidas en primer lugar a los empleados, familiares, amigos, vecinos y conocidos. Las que salen ahora a la palestra ya han pasado un filtro bastante fuerte, así que no esperaría encontrar muchas gangas aquí.
  2. las rebajas de precio que publicitan van desde el 20% hasta el 50%, pero ¿respecto a qué precio?. ¿Respecto al precio al que ofrecía la vivienda la inmobiliaria en Febrero del 2007? ¿Respecto al precio por el que se lo ha quedado la entidad bancaria hace unos meses?. La diferencia puede ser muy importante. Y viendo los ejemplos: una vivienda de 60 m2 en Madrid por 220.000 euros, no me parece demasiada rebaja.

Sumando los datos de las 10 u 11 mayores entidades bancarias salen del orden de 15.000 viviendas en venta. Estas viviendas en su mayor parte proceden de promociones financiadas por los bancos y cajas que no han podido venderse. Pero según los datos que se manejan hay una bolsa de entre medio millón y un millón de viviendas en el mercado inmobiliario. Supongamos que sólo hubiese 500.000 viviendas en el mercado, las 15.000 que se están comercializando suponen un 3% (si hubiese 1 millón que me parece una cifra más real sería sólo un 1,5%).

Pregunta: ¿Dónde está el 97% restante?

Mi respuesta: todavía nadie (ni constructores, ni bancos, ni propietarios) está dispuesto a poner los precios de la vivienda en concordancia con la demanda. Sigue existiendo el mito de que el ladrillo no puede bajar nunca.

Si esto sigue así tenemos problema (burbuja) para rato.

Evolución del precio de la vivienda en 2009

El dato del año 2008 sobre la evolución del precio de la vivienda en España ha quedado establecido en una bajada generalizada de los precios algo que ya se venía avisando desde mediados del 2007. Finalmente la bajada media ha quedado en el 6,6% (una de las bajadas más altas se dió en la comunidad de Madrid con más de un 7% de bajada), este dato es aproximadamente válido tanto para la vivienda urbana como para la vivienda en costa (segunda residencia).

Para mi esta bajada sigue siendo pequeña para lo esperado y en vista de la crisis económica y financiera en la que nos encontramos inmersos. Los precios siguen sin bajar de manera notable si los comparamos con las bajadas vistas en otros países como veremos a continuación.

En los 2 primeros trimestres de 2008 se terminaron 360.000 viviendas de las cuales sólo se han vendido 160.000. El parque de viviendas en venta a finales de 2008 se estima en alrededor del millón. Con las condiciones cada vez más exigentes para conseguir hipoteca es difícil que ese globo se vaya desinflando.

Lo que nos interesa ahora es la previsión para el año 2009, está claro que continuará la bajada. Pero de qué valor en porcentaje estamos hablando es algo que no está muy claro: ¿será una bajada  acusada o lenta?. Aquí van algunas previsiones:

BBVA (pdf) – bajada de 5% en 2009 y 25% hasta 2011.

Credit Suisse – 30% de bajada en los próximos años.

UBS – 30% de bajada hasta el 2011.

Standard&Poors – 30% de bajada hasta el 2010.

Sólo añadir para que cada uno haga sus cuentas: el precio de la vivienda subió en España un 189% entre 1998 y 2007.

Otro de los países seriamente afectados por la burbuja inmobiliaria es Irlanda (pdf) cuyos precios se habían triplicado o cuadruplicado (depende zonas) desde 1995 hasta 2007. En Irlanda la caída acumulada en 2008 es del 8,9% que se suma al 6% que ya venía cayendo en el 2007.

En Inglaterra han echo cálculos y además de la bajada de un 15% del año 2008, para el año 2009 preveen una nueva bajada de alrededor del 10%. Estas bajadas no son nada desdeñables y pondrían el precio de las viviendas inglesas en un valor mucho más razonable.

En Estados Unidos, la bajada está rondando el 8% en el 2008, tampoco es para tirar cohetes. Anticipan como en otras ocasiones similares que el ritmo de bajada sea lento pero continuado durante un período de varios años.

Más información: Coyuntura mercado inmobiliario 3er. trimestre 2008, TINSA (pdf)