Resumen del SIMA 2010

Ayer cerró sus puertas la edición 2010 del Salón Inmobiliario de Madrid. La pasada semana avisábamos de que se iba a celebrar durante el fin de semana y que venía cargado de nuevas expectativas ante los datos de mejoría que había presentado últimamente el sector.

En estos días se han ido formando algunas valoraciones del resultado del certamen. La verdad es que leyendo los comentarios de los responsables de las inmobiliarias parece como si estuviésemos de nuevo en la cresta de la ola. De lo que he leido me han parecido excesivamente triunfalistas las opiniones vertidas.

Para mi un dato verdaderamente relevante es el dato de asistencia de la feria que se ha fijado en poco más de 47.000 personas que frente a las 63.000 del año pasado supone una reducción de asistencia de prácticamente un 25%. Acompañado también por una ligera disminución en el número de expositores: 217 frente a 230 en el 2009.

Esto sí que es una cifra que deja muy a las claras que el público sigue siendo reacio a participar en la feria como venía ocurriendo años atrás. Y como las leyes de la estadística y de la probabilidad no fallan, cuanto menor sea la asistencia menores son las probabilidades de cerrar compraventas.

No se cansan los promotores de subrayar la “gran calidad” de los visitantes, que además tienen las ideas muy claras. Con toda seguridad que los compradores han aprendido mucho en estos últimos 2 años y desde luego que no se van a dejar engatusar tan fácilmente como en la época del boom. Pero eso a su vez significa que las operaciones de compraventa que se lleven a cabo serán con unas condiciones más favorables para los compradores y con menores márgenes para los promotores. Hay que ver hasta donde están los promotores dispuestos a llegar, si realmente están dispuestos a dejar los precios en niveles realmente asequibles.

Como otros años se sigue echando de menos que hubiese unos datos más transparentes sobre el número de compraventas cerradas y también de los precios a los que se cierran esas operaciones que sí que daría un indicador fidedigno del estado del mercado . También sería de interés: porcentaje de vivienda de protección frente a libre, localización de los inmuebles, si es segunda vivienda o primera residencia, etc.

Al final mi conclusión sigue siendo que el sector está intentando por todos los medios atraer de nuevo a los clientes, pero que la situación real sigue distando mucho de ser la que intentan vender y que muchos posibles compradores siguen desconfiando, de ahí que las cifras de asistencia continuen disminuyendo.

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Semana del SIMA 2010

Ya está aquí otra vez aprovechando la primavera y el buen tiempo. Falta le hace para salir del invierno perpetuo en el que anda sumido el mercado inmobiliario.  Sí, el SIMA, el Salón Inmobiliario de Madrid para el año 2010 se celebra entre los días 20 y 23 de este mes de Mayo, con lo cual en un par de días estará en marcha. Como en otras ocasiones vamos a pararnos un momento a revisar lo que esta nueva edición va a ofrecernos.

En primer lugar seguimos oyendo que el número de viviendas en el mercado sigue rondando la cifra mítica del millón de viviendas con lo cual la oferta a presentar es sumamente amplia. Pero es que está cifra del millón de viviendas ya la venimos oyendo desde hace casi 3 años cuando estalló la burbuja. Esperemos que se hayan vendido algunas y ya no sea un millón sino algunas menos.

Lo que es más improbable es que haya un millón de compradores dispuestos a asimilar ese parque de viviendas, pero bueno habrá que ver que nuevas estrategias se presentan en el salón.

Antes el SIMA era el acontecimiento central para realizar un gran número de ventas por parte de inmobiliarias y promotoras. En los últimos años ha perdido fuelle no sólo por la falta de interés del público sino también porque se han creado otros eventos (Sima Otoño, Sima Invierno) que también permiten reunir en un espacio común la oferta y la demanda existente.

Cuando hablamos de la pérdida de fuelle nos remitimos a los datos de asistencia que son muy esclarecedores: en el año 2008 la asistencia se cifró en unos 150.000 visitantes; en el pasado año 2009 las cifras de visitantes se quedaron rondando los 63.000 asistentes, que supone un descenso más que notable.

A pesar del descenso los organizadores consideraron el año 2009 como el más rentable de todos los celebrados, justificando que a pesar del menor número de visitantes, el porcentaje de operaciones cerradas fue mayor que en otras ocasiones. Esto tiene sentido porque en años anteriores había muchos visitantes que iba sólo por mera curiosidad y ahora parece que ese tipo ha disminuido y es mayor el número de visitantes que tienen una idea clara de lo que van buscando y es más probable que se cierren compraventas.

Si el año pasado el número de expositores estuvo entorno a los 230 para este año las previsiones son cercanas aunque ligeramente menores. Según el listado de expositores este año 2010 habrá unas 216 empresas que presentarán sus ofertas al público.

Sólo nos queda esperar los resultados de este certamen y comprobar con ello la salud del mercado inmobiliario y de la economía de los asistentes. Por último decir que la entrada es gratuita presentando la invitación que se puede conseguir aquí.

Previsiones inmobiliarias en España para el 2010

Creo que este el momento de hablar un poco de las expectativas del mercado de la vivienda para el año que se nos viene por delante.

Me resulta gracioso que ya el año pasado hablábamos de la tremenda cantidad de viviendas existentes en el mercado. Si leemos las noticias de prensa de hace un año había muchas dudas en cuantificar el número de esas viviendas en el mercado. En general los datos oscilaban entre las 500 mil y el millón y medio.

Pues ha pasado un año y o no se ha vendido ninguna o seguimos sin saber cual es el parque de viviendas en venta porque los números que escucho siguen siendo los mismos. Digo yo que algunas se habrán vendido, después de tanta oferta, subasta, etc.

Sirva para completar esta estadística del INE sobre el número de m2. construidos desde el año 2006 hasta 2009:

Comparación con otros países.

En Irlanda el precio de la vivienda el pasado año cayó alrededor de un 13%.

En el Reino Unido los precios han caido más de un 40% desde el pinchazo de la burbuja, tanto es así que el año pasado subieron ya algo. Algo similar ha ocurrido en Estados Unidos donde los precios han caido otro 40% desde sus máximos en 2006.

En cambio, en España los precios han caido sólo un 10% desde los valores máximos de finales de 2007 y comienzos de 2008. Deberían caer otro 20% para seguir la senda de otros países con problemas similares.

Lo único que nos puede salvar es que estos datos estadísticos no sean reales, y que estén basados en los precios que se publican pero no en los que realmente se realizan las ventas que podrían ser un 10 o incluso un 20% inferiores.

Evolución datos de hipotecas constituidas.

Los últimos datos sobre el número de hipotecas constituidas son de Octubre del 2009 y reflejan una caída del precio medio (125000 euros) de las mismas de un 29% respecto al año anterior. Además el número de fincas hipotecadas baja también más de un 11%.


En mi humilde opinión creo que los precios van a continuar cayendo lenta pero paulatinamente durante todo el 2010 y sólo cuando la facilidad de crédito y unos precios menos sobrevalorados se encuentren, entonces comenzará a funcionar el mercado inmobiliario.

Más información:
Estudio mercado inmobiliario Caixa Catalunya (Jul 2009) (pdf)
Datos IPV hasta 3er trimestre 2009 (pdf)


¿Por qué la vivienda no es una gran inversión?

Estaba el otro día leyendo un poco el periódico en el otro lado del charco y me encontré con un comentario sobre los puntos negativos que tiene invertir en la vivienda como activo base de nuestra economía doméstica.

He encontrado los puntos esgrimidos totalmente lógicos y que vistos en retrospectiva, con el trasfondo del estallido de la burbuja inmobiliaria en España, justifican completamente esa máxima que siempre comentamos de diversificar las inversiones.

En el artículo parten de que uno de los rasgos de la cultura americana era/es el de pensar que la vivienda es el mejor activo como inversión. Eso es/era igual aquí.

Me voy a permitir la licencia de hacer una traducción más o menos libre del artículo simplemente para que cada uno pueda juzgar por sí mismo.

Hay varios puntos que hacen la inversión en vivienda ciertamente arriesgada y son:

  1. Es un activo indivisible. Si tienes acciones o bonos y de pronto necesitas algo de dinero, puedes vender alguno de esos activos pero no tienes que vender todos. Con una casa no puedes hacerla cachitos y vender sólo el cuarto de baño.
  2. No está diversificado. Puedes comprar acciones o bonos en diferentes sectores o países de todo el mundo. En cambio una vivienda está anclada a un barrio, una ciudad, un país.
  3. Los costes de transacción son my altos cuando compras o vendes una vivienda, por todos los costes de la hipoteca y otros costes asociados (impuestos, mudanzas, etc).
  4. Es asimétricamente líquida, que significa que es fácil hacer dinero con ella cuando los precios de la vivienda suben, es fácil conseguir financiación. Pero es difícil sacar dinero cuando los precios bajan porque la financiación se hace casi imposible.
  5. Está muy correlada con el mercado de trabajo, lo que significa que los precios de la vivienda tienden a subir cuando el mercado de trabajo va bien pero tienden a caer cuando el mercado de trabajo va mal. Esto significa que tu principal activo financiero te ofrece el menor apoyo cuando puede que más lo necesites.

Que cada uno saque sus propias conclusiones pero en pocas palabras me parecen muy razonados los puntos negativos de la inversión en vivienda.

Carta a los Reyes Magos

Llevo todas las navidades pensando en lo que pedir a los Reyes y todavía no termino de decidirme. Pero es que ya no hay más tiempo, o envío la carta ahora mismo o lo más probable es que no llegue a tiempo para que los Reyes me traigan algo de lo pedido. Para acelerar un poco las cosas pues la publico aquí que seguro que llegará más rápido.

En mi carta hay sitio para todo y como aquí nos dedicamos a hablar de cosas que nos preocupan sobre nuestros avatares económicos pues también tienen un hueco en la carta. De lo que querría para el año que viene aquí pongo unas cuantas cosas. No voy a pedir todas porque ya sé que es muy difícil cumplir con todos si todos pedimos muchas cosas.

Así que voy a pedir cosas pero sin abusar:

  • que el mercado de trabajo empiece a resurgir y el desempleo baje, con esto muchos de los otros regalos se darían ya por cumplidos.
  • que la compra-venta-alquiler de vivienda recupere la alegría perdida pero sin volver a los niveles de especulación que nos han llevado a donde nos encontramos ahora.
  • que los bancos faciliten las condiciones para conseguir crédito tanto para las familias como para las empresas, de esto depende mucho que el mercado de trabajo reflote.
  • y ya siendo un poco egoista pues que el euribor se quede como está, que no suba la gasolina y que ganemos el Mundial, …

Ya sé que esta carta la teneis todos repetida pero alguien la tenía que poner por escrito. Con que nos traigan sólo algunos de los regalos que pedimos seguro que las cosas mejoran y damos por bueno el año.

Ahorrar en bancos vs Inversión inmobiliaria

Son tiempos estos en los que la gente con dinero para hacer alguna inversión se hace esta pregunta con bastante frecuencia. Se está viendo como poco a poco los precios de la vivienda están tomando una senda con pendiente descendente y ya estamos como en el cuento de la lechera.

Al mismo tiempo los intereses de las cuentas de ahorro y las imposiciones a plazo fijo están disminuyendo progresivamente acercándose a la base impuesta por el tipo de interés del dinero fijado por el Banco Central Europeo (BCE). Este tipo se encuentra actualmente en el 1%, así que la rentabilidad obtenida con estos productos cercanos a ese tipo de interés es bastante decepcionante.

De todos modos aquí siempre recomendamos que más vale poca rentabilidad a cambio de una buena seguridad. Ya todos sabemos como las gastan los magos de las altas rentabilidades (Madoff, Forum, etc).

Hace no mucho tiempo preguntábamos a la gente su opinión sobre si era buen momento para invertir en vivienda. Las opciones se centraban en:

  • ahora es un buen momento para invertir en vivienda,
  • mejor esperar para invertir, los precios serán más bajos.

Los resultados no eran muy amplios pero la tendencia parece más cercana a la segunda elección, es decir, mejor esperar y ver. Los precios serán más bajos en un futuro no muy lejano. La opinión de los lectores de este rincón de la red merece mi mayor respeto, así que les haremos caso.

Todos los vendedores de vivienda dicen exactamente lo contrario.  Argumentan que lo que tenía que bajar ya se ha bajado. También indican que ahora se pueden encontrar chollos. ¿Dónde?. Se multiplican las ferias inmobiliarias, las subastas, … Pero las viviendas no salen porque siguen siendo muy caras.

Por otro lado los datos de concesión de hipotecas, de evolución de precios de la vivienda indican justamente lo opuesto. El número de ventas sigue descendiendo. La evolución de los precios sigue siendo a la baja, lentamente pero a la baja.

Como decía más arriba, y más en estos momentos de incertidumbre, es mejor hacer caso del sabio refranero español y aplicar lo de más vale pájaro en mano que ciento volando.

Resumen del SIMA 2009

Hace una semana estuvimos comentando que habría que esperar al final de la edición del SIMA del año 2009 para ver como estaba evolucionando el mercado inmobiliario. Pues bien ya terminó hace unos días y hay que analizar como se ha desarrollado frente a otros años y a las expectativas que había depositadas en esta edición.

En primer lugar decir que el dato de asistencia no es para nada halagüeño. La presencia de público se ha reducido en algo menos de un tercio frente a los datos del año anterior. Si el año pasado aparecían 150.000 personas por el recinto de la Feria de Madrid, este año sólo se han acercado 60.000.

Los números de asistencia suelen ser un indicador muy fiable del éxito del certamen. Y esta vez confirman la tendencia a la baja que puede ser debida:

  • bien por la falta de interés, el motor de la feria en años anteriores venía siendo el sector inversor que ha rotado hacia otros sectores más seguros.
  • bien por la falta de financiación, aunque los créditos parece que están remontando en los últimos meses, todavía hay que cumplir muchos requisitos para que las entidades bancarias concedan el ansiado préstamo hipotecario.
  • bien por la percepción de que el precio de la vivienda puede seguir bajando y habrá mejores oportunidades en el futuro.

Ya comentamos que el número de expositores se había reducido notablemente (de 600 a 220). Además algunas de las grandes inmobiliarias no se habían presentado a la feria, envueltas en otro tipo de “ferias” más graves.

El dato que verdaderamente debería ser juez del éxito de esta semana de actividad comercial es el número de compra-ventas cerradas. Pero las empresas suelen ser muy reacias a publicar esta cifra y más en esta época en que los números suelen ser bajos. Todas las que han hablado públicamente hablan de “éxito” de ventas pero se guardan los números para si.

Puede que esta valoración tenga algo de cierto. Aunque los asistentes sean menos lo más probable es que se trate de clientes con un interés muy fuerte en el mercado de vivienda. Es cierto que en años anteriores había mucho curioso pero sin interés real, ahora este público ni siquiera se acerca.

Si continúan apareciendo datos veremos hacia donde nos llevan.