Voltaire y los banqueros

Si alguna vez, ve saltar por la ventana a un banquero suizo, salte detrás. Seguro que hay algo que ganar.
 

Voltaire

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Hipoteca: ¿Reducción de plazo o de cuota?

Prácticamente todo hijo de vecino en este país se encuentra atrapado por una hipoteca con la que pudo hacer frente a la compra de su vivienda habitual (que hasta que no satisfaga la hipoteca pertenecerá más al banco que al pobre hipotecado). Este peso mensual es un martillo pilón que inexorablemente se acerca a tu cabeza cada período de pago y es fuente inagotable de quebraderos.

Si no es el Euribor que sube, es la situación económica que no da respiro. Si no es alguno de estos resulta que cuando pides la hipoteca tienes que cumplir mil y una condiciones para que el banco o caja finalmente te la conceda como si fuese un favor, cuando realmente te están encadenando por un período muy prolongado a esta carga. Además para los bancos es probablemente uno de los negocios más rentables que tiene por el período tan largo en el que cobra un precio relativamente alto por sus servicios y además es muy difícil desligarse de esta obligación. Existen posibilidades de que otro banco ofrezca mejores condiciones que las que conseguiste inicialmente pero los gastos y las complicadas gestiones necesarias para cambiar la hipoteca de banco hacen que la mayoría de clientes desistan de ello.

La única manera, y es a lo que queríamos llegar, de aligerar un poco esta carga es ahorrar algún dinero y amortizar parcialmente la hipoteca con dicha cantidad. Este amortización parcial no le gusta para nada al banco pues acorta la vida de la relación contractual entre el cliente y el banco y por consiguiente los beneficios que le reportan al banco. Por tanto el banco te lo pone lo más difícil posible, en primer lugar si cuando se negociaron las condiciones pudo conseguirlo te cobrará una comisión sobre la cantidad amortizada, llamada comisión por amortización anticipada (por ejemplo el 0.1%) con esta cantidad pretende amortiguar la bajada de ganancias que la amortización le supone. En segundo lugar a la hora de realizar la amortización se puede realizar de 2 maneras para que te hagas un lio y no sepas que elegir y aquí el banco te de su experto consejo. Las 2 formas son:

– reduciendo el plazo de la hipoteca

– reduciendo la cuota mensual

De ambas maneras se pagará menos al banco a lo largo de la hipoteca pero cada una tiene sus razones de ser.

1. Reducción de la cuota.

Suele ser la que el banco recomienda o ejecuta por defecto. ¿Por qué?. Cuando lo hace así es porque es la que más le beneficia. Por tanto hay que analizar la razón de esto. Si el cliente llega apurado a fin de mes le interesará enormemente este modo de amortización porque le permitirá desahogarse. Pero al banco eso tampoco le preocupa demasiado siempre que cobre puntualmente y no es por eso por lo que lo aconseja (ya cuando te conceden la hipoteca se aseguran de que la cuota cumpla ciertas condiciones como que no suponga mas del 40% de los ingresos mensuales). Lo que si le interesa al banco es que el período siga siendo igual de largo que inicialmente con lo que seguirá cobrando por sus servicios durante mucho, mucho, mucho, mucho, mucho, …, mucho, mucho-mucho tiempo. Este cobro son los intereses que se pagan mensualmente. Aunque reduciendo cuota la cantidad de intereses que se pagará finalmente sea menor que la que se habría pagado de no realizar la amortización puede que haya otras opciones más interesantes y aquí es donde entra en juego la reducción de plazo.

2. Reducción de plazo.

El banco no quiere ni oir hablar de ello. Esto ya te dice que puede que sea una opción interesante. La reducción de plazo es la peor pesadilla que le puede ocurrir al banco puesto que supone reducir el período de la relación contractual con el cliente y por tanto reducir notablemente los ingresos que el banco podrá cobrar por sus servicios, los intereses ya mencionados. Aunque hay partidarios de ambos métodos la mayoría opina que si te puedes permitir la cuota que tienes lo mejor es reducir plazo porque los intereses totales que pagarás a lo largo de la hipoteca serán muy inferiores a los que pagarías inicialmente sin amortización y también inferiores a los que pagarías si redujeses cuota.

Entre los críticos a la reducción de plazo se exponen razones también muy lógicas para tomar en consideración la reducción de cuota. Las razones que aportan son:

– si con el dinero que te ahorras del pago al tener una cuota menor puedes conseguir invertir en otro producto financiero que supere en rentabilidad al ahorro que te supondría el reducir plazo pues sería más interesante reducir cuota. Normalmente si te aplica esta condición es que eres un inversor bastante avezado y por tanto ya tendrás muy claro todo esto.

Por otro lado:

– si mantienes la cuota y con la ayuda de la inflación tu poder adquisitivo sube entonces tu sueldo sube acorde con el aumento del IPC y cada vez la cuota representa una carga menor y puedes asumirla con más desahogo, por descontado que si reduces cuota aun más a favor. Pero con esto se apunta que aun sin reducir la cuota lo normal es que año a año la misma cuota se haga más llevadera.

– si ahora reduces plazo y resulta que en el futuro el interés de la hipoteca baja (porque baja el Euribor al que está referenciada o porque consigues negociar con el banco unas condiciones a la baja) habría que echar cuentas para ver que sería más beneficioso pues aunque la bajada del interés siempre es beneficiosa en el caso de la amortización añade un factor más a tener en cuenta y que es muy difícil anticipar.

Finalmente y esto es un elemento muy importante en la decisión final está el impacto fiscal que esta amortización supondrá en la declaracion. Hay que tener en cuenta que en el IRPF del 2007 (a presentar en 2008) se puede obtener desgravación sobre el límite de 9015 euros para la compra de vivienda habitual. Si amortizas demasiado puede que pierdas la opción de beneficiarte de una sustanciosa devolución que incluso supera lo que te pudieses haber ahorrado en intereses en el futuro.

Por tanto, aunque hay muchos posibles y diferentes escenarios y cada persona tiene que tomar una decisión acorde con su situación, no sólo económica sino familiar, si se puede sacar la siguiente conclusión:

Si vas a amortizar parcialmente y puedes permitirte de manera desahogada la cuota actual la opción más beneficiosa es reducir plazo siempre y cuando no pierdas beneficios fiscales (en mi caso lo que intento es amortizar hasta el límite de los 9015 euros, el dinero que pase de aquí no obtendrá beneficio fiscal) asumiendo que no puedas encontrar otros productos de inversión sin demasiado riesgo que superen la rentabilidad de la amortización. Este escenario es adecuado si realizas amortizaciones parciales periódicas (por ejemplo al final de cada año).

Más información:

http://www.cienladrillos.com/2006/07/26-hipoteca-reducir-la-cuota-o-reducir-el-plazo-al-cancelar-anticipadamente/

http://www.cienladrillos.com/2006/07/24-hipoteca-sistema-de-amortizacion-frances

Años comerciales frente a años naturales

Ya hablamos en un artículo de los dedicados al cálculo de intereses de la importancia de la base de cálculo utilizada por el banco o caja para determinar el número de días a tener en cuenta en las operaciones matemáticas.

Las dos formas más habituales son: los años comerciales y los años naturales.

  • Años Comerciales. Para que los cálculos bancarios resulten más sencillos (y a veces más provechosos) se adquirió la norma de considerar todos los meses compuestos por el mismo número de días. De este modo se estableció que cada mes consta de 30 días comerciales, por tanto el año comercial consta de 12*30 = 360 días.

  • Años Naturales. Según la RAE:

    Día natural, tiempo que dura la luz del Sol.

    Cuando se habla de día natural engloba cualquier día disponible en el año, por tanto, el año natural consta de 365 días (o 366 si es bisiesto como ocurre con el año actual 2008). Cuando se utiliza este criterio los cálculos son realmente exactos y precisos pero supone una mayor complejidad para los programas que realizan las operaciones (esta excusa ya no es tal pues con la tecnología actual eso no es problema)

Es muy importante conseguir que el banco o caja aclare meridianamente que tipo de días nos va a contabilizar en cualquier producto bancario en el que nos embarquemos. Mucho ojo pues como hemos comentado en otros artículos el banco no siempre elegirá el mismo formato. En unos casos saldrá beneficiado contabilizando días comerciales y en otras ocasiones le interesará mas contar días naturales. Al menos hay que asegurarse que sea coherente y siempre utilice el mismo criterio.

Es muy fácil ver que a la hora de pagar intereses cuantos menos días contabilice mejor le saldrá por tanto normalmente usará días comerciales.

En cambio cuando se trate de cobrar intereses (ya sean normales o de demora) intentará contabilizar días naturales pues le saldrán más días a cobrar.

Adicae y la falta de transparencia bancaria

Abundando en el artículo del otro día donde contaba como los medios de comunicación se hacían eco del trabajo realizado por Adicae en referencia a la falta de transparencia y el uso de prácticas abusivas por los Bancos y Cajas continuo siguiendo el asunto.

Ahora he encontrado que Adicae ha reunido toda esa información en un monográfico especial dentro de su página web. La verdad es que está muy bien y es realmente completo abarcando desde el informe realizado y las estadísticas resultantes pasando por un resumen del marco legal existente (más bien inexistente).

Cada vez me llama más poderosamente la atención que el informe haya sido patrocinado por el Ministerio de Sanidad y Consumo, ¿no sería más lógico que un informe de este área estuviese impulsado por el Ministerio de Economía y Hacienda?.

Los puntos y hechos más importantes puestos de manifiesto por el informe son:

  1. El incremento constante del número reclamaciones.
  2. El incremento del número de comisiones y al mismo tiempo un empeoramiento del servicio.
  3. La no existencia de leyes que los bancos y cajas deban cumplir, sólo existen normas y pautas de buen hacer bancario.
  4. La existencia de comisiones libres con la sola obligación de notificar al BdE de las comisiones máximas que repercutirá.
  5. La existencia de comisiones y tarifas muy similares en prácticamente todos los bancos y cajas (acuerdo tácito)
  6. El incumplimiento generalizado de distintas normativas: falta de tablón de anuncios, falta de libros de reclamaciones, nula información sobre los Servicios de Atencion al Cliente

Adicae propone como conclusión al informe:

  • la creación de un cómite integrado también por los propios consumidores para controlar el sector financiero.
  • y además la propuesta de una ley que incluya todos los aspectos controvertidos descubiertos por el informe y los consumidores que regule de manera adecuada las relaciones cliente-banco.

A nivel particular una forma de ayudar es rellenando la encuesta que ponen a disposición general en la que se recogen los casos más habituales de prácticas abusivas. En general enviando cualquier información relacionada que pueda ser de ayuda.

Marco legal.

Circular 08/1990 del Banco de España (BdE). Transparencia de las operaciones y protección de la clientela y sus correspondientes modificaciones posteriores (pdf).

Orden 5 de Mayo 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos.

Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios

Real Decreto 304/2004, por el que se aprueba el reglamento de Planes y Fondos de Pensiones

Ley 35/2003, de Instituciones de Inversión Colectiva

Real Decreto 1309/2005, de 4 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de instituciones de inversión colectiva, y se adapta el régimen tributario de las instituciones de inversión colectiva.

Más información: Recopilatorio circulares del BdE

Artículos revisitados

Después de unos días con problemas de acceso, está bien repasar algunos de los artículos anteriores que resultan interesantes:

  • Euribor, una explicación somera del funcionamiento de este parámetro tan habitual en la concesión de hipotecas y estado de la economía en general.
  • Inflación, espada de Damócles que pende sobre nuestras cabezas con la marcha de la economía.
  • Usos y abusos de la banca española en los 80, es un artículo que a primera vista me parecía un recuerdo del pasado pero después de investigar algo más he visto que es realmente muy actual.

De banqueros

Un banquero es un señor que nos presta un paraguas cuando hace sol y nos lo exige cuando empieza a llover.

Mark Twain

Bono Cupón Cero

Los conceptos relacionados con el cupón parecen ser interminables, cuando crees que has visto todos aparece algo nuevo. Ahora me he encontrado con otra forma de modificar un cupón: el bono cupón cero.

Normalmente se habla de bonos cupón cero cuando se trata de bonos que como su nombre indica no tienen cupón. Pero si no tienen cupón qué clase de bonos son, os preguntareis. Pues son bonos en los que el cupón se cobra cuando vence el bono en un único pago, y además suelen emitirse al descuento como las Letras del Tesoro, luego el precio de adquisición es menor que el nominal que se recupera al vencimiento.

Y que atractivo pueden tener?

– el precio del bono menor que el bono con cupón.

– no se producen pagos periódicos de cupón sino que se produce un único pago final.

Ciertos inversores consideran estas condiciones como ventajosas y se decantan por esta modalidad de bonos.

La diferencia entre el precio de adquisición y el de amortización se considera un rendimiento implícito (por lo de ser al descuento) y tributa como rendimiento de capital mobiliario por tanto al 18% en el IRPF. A diferencia de las Letras en este caso si que hay retención tambien del 18%.

Pero es que estoy viendo que esto del cupón y los bonos no termina nunca, también tenemos bonos segregables, los repos y los strips de los que ya hablaremos otro día, los bonos basura, los bonos convertibles, etc.

En fin, iremos poco a poco intentando desgajar cada uno de estos conceptos.

Más información:

http://www.tesoro.es/sp/deuda/glosario/d04.asp
https://www.cajastur.es/jovenes/productos/fiscalidad.jsp?idcategoria=118&idproducto=34