¿Es buen momento para comprar vivienda?

Hace tiempo que no hacemos ninguna encuesta y dado la catarata de datos que han salido en los últimos días referentes al estado del mercado inmobiliario parece un momento adecuado para tomar el pulso de lo que opina la gente.

Vamos a hacer un pequeño resumen de lo que ha salido publicado y luego intentamos sacar algunas conclusiones:

  • el volumen de compraventas ha subido un 18,7% con respecto a Febrero de 2009.

El primer dato es ciertamente engañoso porque la subida del 18,7% (pdf) viene amparada porque la bajada que se produjo en Febrero de 2009 (pdf) fue un descalabro de consideración, el 37,5%, por tanto a poco que este año se haya vendido pues la subida parece muy abultada.

La bajada de los precios de la vivienda según los promotores ha llegado ya entorno al 20/25% respecto a los precios máximos de 2007. Los datos de Tinsa parecen ajustarse algo más a la realidad porque indican que se puede haber llegado a bajadas de un 10/15% y todavía hay margen para bajar los precios.

Con el dato de la subida de las compraventas y los cambios fiscales en la deducción de vivienda habitual y en la subida del IVA del 7 al 8% el gobierno y promotores se han lanzado a la arena asegurando que este es un buen momento para invertir en vivienda y que la bajada de los precios ya ha tocado fondo.

A mi me parece que esto es sólo una maniobra para intentar darle un poco impulso a las ventas. Todavía sigo viendo muchos carteles de “Se vende” y mucha gente que no puede conseguir créditos como para creer que de un día para otro ya estamos otra vez iniciando una nueva burbuja.

Para constatar la opinión general, aquí va la encuesta: ¿estais buscando vivienda en este momento pensando que no bajará más? ¿Pensais que el IVA y las deducciones fiscales son un argumento de peso?


Subida del IVA: el 8% para compra de vivienda nueva

Con este IVA (Impuesto sobre el valor añadido) vamos a tener que tratar a partir de Julio de 2010, y cada vez está más cerca. La medida ha generado ríos de tinta, desde 1995 no se tocaba el IVA. En breve si queremos comprar una vivienda nueva tendremos que pagar un 8% sobre el precio de adquisición.

Fecha de entrada en vigor: a partir del 1 de Julio de 2010.

Diferentes tratamientos según los diferentes tipos de IVA:

  • el tipo superreducido, que va para los productos de alimentación básicos (frutas, verduras, leche, huevos, pan, queso, …) y también libros, medicamentos y viviendas de protección oficial, no varían y siguen la tributación al 4%.
  • el tipo reducido, pasa del 7 al 8%. Este es el que aplica a las transacciones inmobiliarias de vivienda nueva, en las viviendas de segunda mano no aplica el IVA. En segunda mano lo que aplica es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. También se aplica a alimentos no básicos, transportes de viajeros, hostelería, etc.
  • el tipo general, pasa del 16 al 18%. Aplica al resto de productos y servicios. Se pueden destacar: las bebidas alcohólicas, tabaco, aparatos electrónicos, etc.

El IVA es un impuesto indirecto que le reporta al estado unos ingresos muy sustanciosos. Aquí podemos ver la evolución de los ingresos por IVA en los últimos años según los datos del INE. Como se puede ver el 2009 ha sido el peor de los últimos años:

57.000 millones de euros en 2005,
62.000 millones de euros en 2006,
64.000 millones de euros en 2007,
57.000 millones de euros en 2008,
43.000 millones de euros en 2009.

Relacionando la parte que le corresponde a la actividad inmobiliaria tenemos que hubo 326.000 compraventas de vivienda nueva en 2007, luego sólo 278.000 en 2008, y unas 210.000 en 2009. Pongamos un precio medio (bajo) de 150.000 euros por vivienda nueva, con un IVA del 7% el estado recaudó en 2009 unos 2.200 millones. Con el 8% habría recaudado 2.500 millones.

Después del pinchazo de la burbuja inmobiliaria los ingresos a través del IVA han caído de manera drástica, no sólo por las transacciones de compraventa sino por el impacto en todo el consumo y la economía.

Con la medida tambíen se quiere dar un impulso a las ventas porque comprar una vivienda antes o después del 1 de Julio de 2010 puede suponer un sobrecoste dependiendo del precio. Por ejemplo una vivienda de 200.000 euros al 7% serían 14.000 euros de IVA. Pero la misma vivienda al 8% serán 16.000, así que 2.000 euros más.

El gobierno ha visto como salida para aumentar los ingresos y reducir el déficit incrementar la carga impositiva a través del IVA. El IVA se distribuye de manera uniforme en todos los productos y servicios y prácticamente no te vas dando cuenta, pero un poquito de aquí y otro poquito de allá para las arcas del gobierno supone mucho dinero.

No es una medida popular porque está directamente relacionada con el consumo y puede ser contraproducente. Un mayor IVA incrementa los precios y puede hacer que disminuya el gasto. Ante esto muchos comerciantes tienen la disyuntiva de asumir ellos este incremento del IVA y no repercutirlo así en los clientes para que continúen consumiendo.

Veremos como se desarrolla está medida a partir del verano.

Resumen estadísticas inmobiliarias de 2009

Desde hace unos días están apareciendo todas las estadísticas oficiales sobre como ha ido el año 2009 a nivel inmobiliario. Primero han ido saliendo estadísticas publicadas por el INE que es fuente habitual de este rincón de la red.

Hoy vamos a analizar los datos que ha publicado otro organismo que tiene una fuente muy fiable de los mismos. Se trata del resumen estadístico que publica el Colegio Oficial de Registradores de la Propiedad. Este órgano publica datos trimestralmente que abarcan los puntos más importantes de la actividad inmobiliaria.

La conclusión es la misma que ya hemos ido extrayendo en otras ocasiones: la actividad de compraventa de vivienda sigue siendo muy débil y los precios siguen sin bajar lo que debieran.

Vamos a irlos desglosando:

  1. Evolución de las cifras de compraventa. En el año 2009 se han registrado algo más de 423.000 operaciones de compraventa, que es un 24% menos que el año anterior. De estas compraventas la mitad más o menos son de vivienda nueva (52%) y el resto de segunda mano (48%). La bajada ha sido más acusada en las de segunda mano con un descenso de casi el 28% respecto al año 2008.
  2. Importe medio de las hipotecas. También aquí se ha notado un descenso notable, del 14%, con respecto al pasado año, quedando el importe medio en 121.000 euros.
  3. Modalidad de tipo de interés en las hipotecas. Como ya hemos comentado en otras ocasiones aquí gana por goleada el interés variable que a pesar del cambio de circunstancias sigue siendo el preferido con un 97% del total, y dentro de este el Euribor con un 90%.
  4. Periodo de duración de las hipotecas. Este es un valor que se mantiene mas o menos constante, estando alrededor de los 24 años.
  5. Importe medio de la cuota mensual de la hipoteca. Continúa bajando apoyada por la bajada del Euribor. El año 2009 ha quedado en unos 625 euros con un descenso del 19% respecto al 2008. También se hace referencia a la mejora en la capacidad financiera para hacer frente a la hipoteca, al disminuir la relación entre el valor de la cuota y el valor del salario medio. Ahora la cuota hipotecaria “sólo” es un 34% del salario, un 11% de descenso frente al año 2008.
  6. Tipo de entidades para la hipoteca. Las cajas siguen siendo las que más hipotecas conceden con un 49% del total, aunque ceden algo de terreno frente a los bancos que se llevan un 40%.

En la parte que les corresponde llegan a la misma conclusión que decíamos arriba sobre la necesidad de que los precios de la vivienda vayan a la baja con más decisión, conjuntamente también con la mejora en el acceso al crédito por parte de las entidades bancarias, para poder reflotar el sector inmobiliario..

¿Punto de inflexión en la compraventa de viviendas?

De nuevo llegan puntuales los datos del mes de Mayo de 2009 (pdf) referentes a la evolución del número de transacciones en el mercado inmobiliario proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística. Como sabeis, este dato está muy presente en nuestros comentarios. Hoy parece muy interesante porque parece reflejar un cambio de tendencia.

Si en meses anteriores veníamos viendo una bajada continúa mes a mes, en los datos proporcionados para el mes de Mayo de 2009 se ve un aumento del 6,9%. El dato indica un incremento bastante acusado respecto al número de compraventas de Abril, teniendo en cuenta que hasta ahora todo era bajar (excentuando el repunte de comienzos de año), se ve muy bien en las gráficas que adjunta el INE.

Compraventas viviendas May09

Compraventas fincas May09

Por descontado que los datos comparados con Mayo de 2008 (interanuales) siguen reflejando una fuerte debilidad pero no podemos esperar que en un mes se recupere todo lo pérdido con respecto al año pasado. Puesto en cifras la caída interanual sigue siendo muy alta, de un 32,2%.

Pues viendo los datos parece que hay gente que ha empezado a apostar por la compra de una vivienda con los niveles de precios actuales. Desde luego no pienso que se trate de ninguna forma de especulación y que lo que estamos viendo es el incremento en compra y venta de viviendas como vivienda habitual (tanto nueva como usada).

Habrá que estar muy pendientes de los datos de los próximos meses, aunque los meses de verano necesitaremos aplicar el ajuste estacional por ser meses donde la mayoría de actividades se ven claramente reducidas.

Evolución de la compraventa de vivienda

Ya hemos hablado de la evolución que está siguiendo el sector de la vivienda en los últimos tiempos. Este sector se encuentra atenazado por varias cuestiones, principalmente:

  1. La existencia de un parque de viviendas en venta que puede oscilar entre las 500.000 y el millón. Este enorme superavit de vivienda hace que constructores y promotores inmobiliarios hayan parado completamente nuevas obras hasta que se absorba este stock.
  2. El cierre del grifo de los préstamos hipotecarios por parte de los bancos. Los bancos ahora mismo necesitan liquidez y las operaciones de préstamo suponen demasiado riesgo para el entorno financiero actual. Sin hipotecas la compraventa de vivienda está paralizada.

Según los datos que publicó el INE el día de ayer (21/04/09), correspondientes al mes de Febrero, el número de operaciones de compraventa de vivienda urbana ha bajado un 37,5% comparado con el mismo mes de Febrero del año pasado (tasa interanual).

Mirando las siguientes gráficas extraídas del informe del INE se ve claramente la tendencia general.

Compraventa fincas Feb09

Dentro de la vivienda urbana la que más baja es la compraventa de vivienda de segunda mano con un retroceso del 45,2%, mientras que la compraventa de vivienda nueva pierde un 29,3%. Aquí se ve también la gráfica:

Compraventa Vivienda Nueva/Usada Feb09

Así que parece que de momento todavía queda un largo trecho para la recuperación del mercado inmobiliario, por lo menos en España. Las peticiones del gobierno para que los bancos y cajas faciliten la concesión de hipotecas no están surtiendo el efecto deseado.

Fuente: INE