Resumen del SIMA 2010

Ayer cerró sus puertas la edición 2010 del Salón Inmobiliario de Madrid. La pasada semana avisábamos de que se iba a celebrar durante el fin de semana y que venía cargado de nuevas expectativas ante los datos de mejoría que había presentado últimamente el sector.

En estos días se han ido formando algunas valoraciones del resultado del certamen. La verdad es que leyendo los comentarios de los responsables de las inmobiliarias parece como si estuviésemos de nuevo en la cresta de la ola. De lo que he leido me han parecido excesivamente triunfalistas las opiniones vertidas.

Para mi un dato verdaderamente relevante es el dato de asistencia de la feria que se ha fijado en poco más de 47.000 personas que frente a las 63.000 del año pasado supone una reducción de asistencia de prácticamente un 25%. Acompañado también por una ligera disminución en el número de expositores: 217 frente a 230 en el 2009.

Esto sí que es una cifra que deja muy a las claras que el público sigue siendo reacio a participar en la feria como venía ocurriendo años atrás. Y como las leyes de la estadística y de la probabilidad no fallan, cuanto menor sea la asistencia menores son las probabilidades de cerrar compraventas.

No se cansan los promotores de subrayar la “gran calidad” de los visitantes, que además tienen las ideas muy claras. Con toda seguridad que los compradores han aprendido mucho en estos últimos 2 años y desde luego que no se van a dejar engatusar tan fácilmente como en la época del boom. Pero eso a su vez significa que las operaciones de compraventa que se lleven a cabo serán con unas condiciones más favorables para los compradores y con menores márgenes para los promotores. Hay que ver hasta donde están los promotores dispuestos a llegar, si realmente están dispuestos a dejar los precios en niveles realmente asequibles.

Como otros años se sigue echando de menos que hubiese unos datos más transparentes sobre el número de compraventas cerradas y también de los precios a los que se cierran esas operaciones que sí que daría un indicador fidedigno del estado del mercado . También sería de interés: porcentaje de vivienda de protección frente a libre, localización de los inmuebles, si es segunda vivienda o primera residencia, etc.

Al final mi conclusión sigue siendo que el sector está intentando por todos los medios atraer de nuevo a los clientes, pero que la situación real sigue distando mucho de ser la que intentan vender y que muchos posibles compradores siguen desconfiando, de ahí que las cifras de asistencia continuen disminuyendo.

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Semana del SIMA 2010

Ya está aquí otra vez aprovechando la primavera y el buen tiempo. Falta le hace para salir del invierno perpetuo en el que anda sumido el mercado inmobiliario.  Sí, el SIMA, el Salón Inmobiliario de Madrid para el año 2010 se celebra entre los días 20 y 23 de este mes de Mayo, con lo cual en un par de días estará en marcha. Como en otras ocasiones vamos a pararnos un momento a revisar lo que esta nueva edición va a ofrecernos.

En primer lugar seguimos oyendo que el número de viviendas en el mercado sigue rondando la cifra mítica del millón de viviendas con lo cual la oferta a presentar es sumamente amplia. Pero es que está cifra del millón de viviendas ya la venimos oyendo desde hace casi 3 años cuando estalló la burbuja. Esperemos que se hayan vendido algunas y ya no sea un millón sino algunas menos.

Lo que es más improbable es que haya un millón de compradores dispuestos a asimilar ese parque de viviendas, pero bueno habrá que ver que nuevas estrategias se presentan en el salón.

Antes el SIMA era el acontecimiento central para realizar un gran número de ventas por parte de inmobiliarias y promotoras. En los últimos años ha perdido fuelle no sólo por la falta de interés del público sino también porque se han creado otros eventos (Sima Otoño, Sima Invierno) que también permiten reunir en un espacio común la oferta y la demanda existente.

Cuando hablamos de la pérdida de fuelle nos remitimos a los datos de asistencia que son muy esclarecedores: en el año 2008 la asistencia se cifró en unos 150.000 visitantes; en el pasado año 2009 las cifras de visitantes se quedaron rondando los 63.000 asistentes, que supone un descenso más que notable.

A pesar del descenso los organizadores consideraron el año 2009 como el más rentable de todos los celebrados, justificando que a pesar del menor número de visitantes, el porcentaje de operaciones cerradas fue mayor que en otras ocasiones. Esto tiene sentido porque en años anteriores había muchos visitantes que iba sólo por mera curiosidad y ahora parece que ese tipo ha disminuido y es mayor el número de visitantes que tienen una idea clara de lo que van buscando y es más probable que se cierren compraventas.

Si el año pasado el número de expositores estuvo entorno a los 230 para este año las previsiones son cercanas aunque ligeramente menores. Según el listado de expositores este año 2010 habrá unas 216 empresas que presentarán sus ofertas al público.

Sólo nos queda esperar los resultados de este certamen y comprobar con ello la salud del mercado inmobiliario y de la economía de los asistentes. Por último decir que la entrada es gratuita presentando la invitación que se puede conseguir aquí.

¿Es buen momento para comprar vivienda?

Hace tiempo que no hacemos ninguna encuesta y dado la catarata de datos que han salido en los últimos días referentes al estado del mercado inmobiliario parece un momento adecuado para tomar el pulso de lo que opina la gente.

Vamos a hacer un pequeño resumen de lo que ha salido publicado y luego intentamos sacar algunas conclusiones:

  • el volumen de compraventas ha subido un 18,7% con respecto a Febrero de 2009.

El primer dato es ciertamente engañoso porque la subida del 18,7% (pdf) viene amparada porque la bajada que se produjo en Febrero de 2009 (pdf) fue un descalabro de consideración, el 37,5%, por tanto a poco que este año se haya vendido pues la subida parece muy abultada.

La bajada de los precios de la vivienda según los promotores ha llegado ya entorno al 20/25% respecto a los precios máximos de 2007. Los datos de Tinsa parecen ajustarse algo más a la realidad porque indican que se puede haber llegado a bajadas de un 10/15% y todavía hay margen para bajar los precios.

Con el dato de la subida de las compraventas y los cambios fiscales en la deducción de vivienda habitual y en la subida del IVA del 7 al 8% el gobierno y promotores se han lanzado a la arena asegurando que este es un buen momento para invertir en vivienda y que la bajada de los precios ya ha tocado fondo.

A mi me parece que esto es sólo una maniobra para intentar darle un poco impulso a las ventas. Todavía sigo viendo muchos carteles de “Se vende” y mucha gente que no puede conseguir créditos como para creer que de un día para otro ya estamos otra vez iniciando una nueva burbuja.

Para constatar la opinión general, aquí va la encuesta: ¿estais buscando vivienda en este momento pensando que no bajará más? ¿Pensais que el IVA y las deducciones fiscales son un argumento de peso?


Una de Mecano


Resumen estadísticas inmobiliarias de 2009

Desde hace unos días están apareciendo todas las estadísticas oficiales sobre como ha ido el año 2009 a nivel inmobiliario. Primero han ido saliendo estadísticas publicadas por el INE que es fuente habitual de este rincón de la red.

Hoy vamos a analizar los datos que ha publicado otro organismo que tiene una fuente muy fiable de los mismos. Se trata del resumen estadístico que publica el Colegio Oficial de Registradores de la Propiedad. Este órgano publica datos trimestralmente que abarcan los puntos más importantes de la actividad inmobiliaria.

La conclusión es la misma que ya hemos ido extrayendo en otras ocasiones: la actividad de compraventa de vivienda sigue siendo muy débil y los precios siguen sin bajar lo que debieran.

Vamos a irlos desglosando:

  1. Evolución de las cifras de compraventa. En el año 2009 se han registrado algo más de 423.000 operaciones de compraventa, que es un 24% menos que el año anterior. De estas compraventas la mitad más o menos son de vivienda nueva (52%) y el resto de segunda mano (48%). La bajada ha sido más acusada en las de segunda mano con un descenso de casi el 28% respecto al año 2008.
  2. Importe medio de las hipotecas. También aquí se ha notado un descenso notable, del 14%, con respecto al pasado año, quedando el importe medio en 121.000 euros.
  3. Modalidad de tipo de interés en las hipotecas. Como ya hemos comentado en otras ocasiones aquí gana por goleada el interés variable que a pesar del cambio de circunstancias sigue siendo el preferido con un 97% del total, y dentro de este el Euribor con un 90%.
  4. Periodo de duración de las hipotecas. Este es un valor que se mantiene mas o menos constante, estando alrededor de los 24 años.
  5. Importe medio de la cuota mensual de la hipoteca. Continúa bajando apoyada por la bajada del Euribor. El año 2009 ha quedado en unos 625 euros con un descenso del 19% respecto al 2008. También se hace referencia a la mejora en la capacidad financiera para hacer frente a la hipoteca, al disminuir la relación entre el valor de la cuota y el valor del salario medio. Ahora la cuota hipotecaria “sólo” es un 34% del salario, un 11% de descenso frente al año 2008.
  6. Tipo de entidades para la hipoteca. Las cajas siguen siendo las que más hipotecas conceden con un 49% del total, aunque ceden algo de terreno frente a los bancos que se llevan un 40%.

En la parte que les corresponde llegan a la misma conclusión que decíamos arriba sobre la necesidad de que los precios de la vivienda vayan a la baja con más decisión, conjuntamente también con la mejora en el acceso al crédito por parte de las entidades bancarias, para poder reflotar el sector inmobiliario..

Previsiones inmobiliarias en España para el 2010

Creo que este el momento de hablar un poco de las expectativas del mercado de la vivienda para el año que se nos viene por delante.

Me resulta gracioso que ya el año pasado hablábamos de la tremenda cantidad de viviendas existentes en el mercado. Si leemos las noticias de prensa de hace un año había muchas dudas en cuantificar el número de esas viviendas en el mercado. En general los datos oscilaban entre las 500 mil y el millón y medio.

Pues ha pasado un año y o no se ha vendido ninguna o seguimos sin saber cual es el parque de viviendas en venta porque los números que escucho siguen siendo los mismos. Digo yo que algunas se habrán vendido, después de tanta oferta, subasta, etc.

Sirva para completar esta estadística del INE sobre el número de m2. construidos desde el año 2006 hasta 2009:

Comparación con otros países.

En Irlanda el precio de la vivienda el pasado año cayó alrededor de un 13%.

En el Reino Unido los precios han caido más de un 40% desde el pinchazo de la burbuja, tanto es así que el año pasado subieron ya algo. Algo similar ha ocurrido en Estados Unidos donde los precios han caido otro 40% desde sus máximos en 2006.

En cambio, en España los precios han caido sólo un 10% desde los valores máximos de finales de 2007 y comienzos de 2008. Deberían caer otro 20% para seguir la senda de otros países con problemas similares.

Lo único que nos puede salvar es que estos datos estadísticos no sean reales, y que estén basados en los precios que se publican pero no en los que realmente se realizan las ventas que podrían ser un 10 o incluso un 20% inferiores.

Evolución datos de hipotecas constituidas.

Los últimos datos sobre el número de hipotecas constituidas son de Octubre del 2009 y reflejan una caída del precio medio (125000 euros) de las mismas de un 29% respecto al año anterior. Además el número de fincas hipotecadas baja también más de un 11%.


En mi humilde opinión creo que los precios van a continuar cayendo lenta pero paulatinamente durante todo el 2010 y sólo cuando la facilidad de crédito y unos precios menos sobrevalorados se encuentren, entonces comenzará a funcionar el mercado inmobiliario.

Más información:
Estudio mercado inmobiliario Caixa Catalunya (Jul 2009) (pdf)
Datos IPV hasta 3er trimestre 2009 (pdf)


Ahorrar en bancos vs Inversión inmobiliaria

Son tiempos estos en los que la gente con dinero para hacer alguna inversión se hace esta pregunta con bastante frecuencia. Se está viendo como poco a poco los precios de la vivienda están tomando una senda con pendiente descendente y ya estamos como en el cuento de la lechera.

Al mismo tiempo los intereses de las cuentas de ahorro y las imposiciones a plazo fijo están disminuyendo progresivamente acercándose a la base impuesta por el tipo de interés del dinero fijado por el Banco Central Europeo (BCE). Este tipo se encuentra actualmente en el 1%, así que la rentabilidad obtenida con estos productos cercanos a ese tipo de interés es bastante decepcionante.

De todos modos aquí siempre recomendamos que más vale poca rentabilidad a cambio de una buena seguridad. Ya todos sabemos como las gastan los magos de las altas rentabilidades (Madoff, Forum, etc).

Hace no mucho tiempo preguntábamos a la gente su opinión sobre si era buen momento para invertir en vivienda. Las opciones se centraban en:

  • ahora es un buen momento para invertir en vivienda,
  • mejor esperar para invertir, los precios serán más bajos.

Los resultados no eran muy amplios pero la tendencia parece más cercana a la segunda elección, es decir, mejor esperar y ver. Los precios serán más bajos en un futuro no muy lejano. La opinión de los lectores de este rincón de la red merece mi mayor respeto, así que les haremos caso.

Todos los vendedores de vivienda dicen exactamente lo contrario.  Argumentan que lo que tenía que bajar ya se ha bajado. También indican que ahora se pueden encontrar chollos. ¿Dónde?. Se multiplican las ferias inmobiliarias, las subastas, … Pero las viviendas no salen porque siguen siendo muy caras.

Por otro lado los datos de concesión de hipotecas, de evolución de precios de la vivienda indican justamente lo opuesto. El número de ventas sigue descendiendo. La evolución de los precios sigue siendo a la baja, lentamente pero a la baja.

Como decía más arriba, y más en estos momentos de incertidumbre, es mejor hacer caso del sabio refranero español y aplicar lo de más vale pájaro en mano que ciento volando.