Las hipotecas en Estados Unidos (y II)

Una vez el cliente encuentra un inmueble que se adapta a sus necesidades, y teniendo ya su perfil tramitado a través de los intermediarios, la concesión de la hipoteca será bastante rápida.

En el mundo anglosajón existen dos tipos principales de forma de préstamo:

  1. los que llaman nonrecourse, en los que la garantía que respalda el préstamo (la casa) es el único que se puede ejecutar en caso de incumplimiento de las obligaciones del prestatario. Si la venta del inmueble es insuficiente para cubrir la deuda, el prestador pierde dinero. Por ello este tipo de préstamos se concede normalmente por un valor  inferior a la tasación de la casa (por debajo del 80%).
  2. los que llaman recourse (estos son los que hay aquí en España), además del colateral (la casa) el prestatario también es responsable del pago de la deuda con el resto de sus bienes presentes o futuros.

El más habitual en Estados Unidos es el nonrecourse.

También es curioso como funciona en Estados Unidos el derecho sobre una garantía (allí se llama lien). Este lien puede ser:

  • voluntario, el ejemplo más claro es el de la hipoteca donde voluntariamente pones como garantía la casa.
  • involuntario, cuando alguien por algún incumplimiento puede reclamar su derecho sobre esa garantía (la casa). De este hay 2 ejemplos:

    1. el estado, si dejas de pagar los impuestos puede iniciar el proceso de embargo,
    2. y también cualquier contratista que te haya hecho obras sobre la casa y no le hayas pagado.

Para evitar problemas de este tipo es bastante habitual el uso de una cuenta de gastos al menos durante el periodo inicial del pago de la hipoteca. Esta cuenta se denomina escrow account, y en ella se van acumulando periódicamente pagos que el banco se encarga de destinar al pago del seguro y los impuestos de la casa. De este modo se ahorran trámites y problemas para el prestatario y el banco tiene cierto control sobre ello.

También es habitual la necesidad de contratar un seguro hipotecario cuando el valor de la hipoteca concedida es mayor del 80% del valor de la propiedad.

Si finalmente el prestatario no paga y se inicia el proceso de embargo rápidamente este cliente aparece en listados públicos de impagos y su calidad como cliente baja mucho con lo que será muy difícil que le vuelvan a conceder un nuevo crédito. Esto es similar aquí.

Si además cuando el banco consigue vender la propiedad y sólo recupera parte de lo prestado, el resto de la deuda no le queda más remedio que perdonarla. Pero la diferencia entre lo que recupera y lo prestado se le asigna al prestatario como ingresos a declarar ante Hacienda. Esto es muy curioso.

Como aquí en todos los casos el consejo que dan es que si el hipotecado se encuentra en la situación de no poder pagar, llame lo antes posible a la entidad hipotecaria para explicarles la situación y buscar una solución concertada.

Más información: HUD | FHA

2 comentarios

  1. Y para cuándo el gobierno va a presentar un plan como el que se está llevando a cabo en EEUU? La situación es similar…
    Espero que sea muy pronto.
    Saludos.

  2. Hola Adrián,

    Me da que todavia nos queda bastante para ponernos al
    mismo nivel “evolutivo” que los EEUU, economicamente
    hablando.

    Saludos,

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