Crisis inmobiliaria española en 2009 (I)

¿Cómo evolucionará la crisis inmobiliaria española en 2009?

Es esta una pregunta que se hace ahora mismo todo el mundo. Es motivo de conversación en el ascensor, en la máquina de café, en el autobús. Y también en el consejo de ministros. Esta pregunta encierra otras más:

  • ¿Quebrará algún banco o caja arrastrado por su exposición a la crisis inmobiliaria?.
  • ¿Hasta dónde bajarán los pisos (si es que bajan)?
  • ¿Seguirá aumentando el desempleo y la morosidad?

Hay que tener muy claro que la crisis inmobiliaria española está directamente relacionada con la crisis de las hipotecas subprime que estalló en Estados Unidos. Aquella crisis sirvió de detonante para que el descomunal volumen de negocio centrado en el desarrollo inmobiliario en España haya entrado en una profunda crisis. Además la crisis de las subprime ha desencadenando una crisis financiera a nivel mundial que ha empeorado las cosas aún más.

Las razones para ello son muchas y a toro pasado parecen muy claras. A continuación pongo sólo las que para mi han tenido mayor importancia:

  • volumen de viviendas construidas por encima de la demanda real existente. La demanda se mantenía sólo como vehículo de especulación.
  • precios de las viviendas sin relación con el precio real del bien. No creo que haya nadie capaz de demostrar que construir una vivienda de 90 m2. vale 50 millones de las antiguas pesetas.
  • gran parte de la economía girando alrededor del sector inmobiliario (empresas de construcción, empresas sumistradoras de bienes relacionados con la construcción, bancos, agencias inmobiliarias, el propio gobierno a través de los impuestos, etc).

Pero una crisis inmobiliaria no es la primera vez que ocurre, la más sonada de este tipo fue la que ocurrió en Japón a finales de los años 80.

Con la intención de averiguar cómo evoluciona una crisis de este tipo  –y ver qué nos espera en 2009– me he puesto a leer sobre la crisis inmobiliaria de Japón para intentar establecer paralelismos y la verdad es que se encuentran muchas cosas idénticas y si la evolución que se nos viene encima es la misma las perspectivas no son nada halagüeñas.

El documento (pdf) que más me ha impresionado es un estudio realizado a posteriori por una organización de análisis de las relaciones económicas entre Asia y América. Merece la pena leerlo. En él aparecen desglosados los factores que llevaron a la crisis y las decisiones que tomó el gobierno japonés para aliviar la crisis.

Factores Desencadenantes de la crisis.

  1. Exceso de dinero procedente de las exportaciones en un entorno económico muy favorable.
  2. Inversión de este dinero en compra de terrenos y desarrollos inmobiliarios. Se entra en un ciclo en el que los precios del bien inmobiliario suben sin fin, sin que a nadie le parezca extraño (un distrito de Tokio valía más que todo Canadá). Los precios de las empresas en la bolsa suben a la par promoviendo mayor inversión inmobiliaria. Como me suena esto.
  3. En un momento dado para frenar la inflación el gobierno japonés sube el precio del dinero y poco a poco se va fraguando el pinchazo de la burbuja. A diferencia de lo ocurrido en España en Japón el frenazo fue lento, ocurrió en un par de años (1988-1990). Pero el daño iba a ser de muy larga duración.

Ya nos va sonando. Pues lo mejor está por venir con las consecuencias, las medidas tomadas y los resultados de las mismas.

Os recuerdo que estamos hablando –por paralelismo– de la crisis inmobiliaria de Japón fraguada entre 1984 y 1989. Japón, era en ese momento la segunda potencia económica mundial. El punto de inflexión se produjo en 1989 y a finales de 2006 todavía no se había dado por recuperada.

Para no alargarlo continuamos en la siguiente anotación.

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2 comentarios

  1. Enhora buena. Buen post.
    A mediados del 2003, ya me di cuenta de que ya no existía la noción del valor de las cosas. Mis compañeros de la uni no me hacían caso. Aunque la conyuntura no es la misma, no aprendemos de la historia.

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