Hipoteca: ¿Reducción de plazo o de cuota?

Prácticamente todo hijo de vecino en este país se encuentra atrapado por una hipoteca con la que pudo hacer frente a la compra de su vivienda habitual (que hasta que no satisfaga la hipoteca pertenecerá más al banco que al pobre hipotecado). Este peso mensual es un martillo pilón que inexorablemente se acerca a tu cabeza cada período de pago y es fuente inagotable de quebraderos.

Si no es el Euribor que sube, es la situación económica que no da respiro. Si no es alguno de estos resulta que cuando pides la hipoteca tienes que cumplir mil y una condiciones para que el banco o caja finalmente te la conceda como si fuese un favor, cuando realmente te están encadenando por un período muy prolongado a esta carga. Además para los bancos es probablemente uno de los negocios más rentables que tiene por el período tan largo en el que cobra un precio relativamente alto por sus servicios y además es muy difícil desligarse de esta obligación. Existen posibilidades de que otro banco ofrezca mejores condiciones que las que conseguiste inicialmente pero los gastos y las complicadas gestiones necesarias para cambiar la hipoteca de banco hacen que la mayoría de clientes desistan de ello.

La única manera, y es a lo que queríamos llegar, de aligerar un poco esta carga es ahorrar algún dinero y amortizar parcialmente la hipoteca con dicha cantidad. Este amortización parcial no le gusta para nada al banco pues acorta la vida de la relación contractual entre el cliente y el banco y por consiguiente los beneficios que le reportan al banco. Por tanto el banco te lo pone lo más difícil posible, en primer lugar si cuando se negociaron las condiciones pudo conseguirlo te cobrará una comisión sobre la cantidad amortizada, llamada comisión por amortización anticipada (por ejemplo el 0.1%) con esta cantidad pretende amortiguar la bajada de ganancias que la amortización le supone. En segundo lugar a la hora de realizar la amortización se puede realizar de 2 maneras para que te hagas un lio y no sepas que elegir y aquí el banco te de su experto consejo. Las 2 formas son:

- reduciendo el plazo de la hipoteca

- reduciendo la cuota mensual

De ambas maneras se pagará menos al banco a lo largo de la hipoteca pero cada una tiene sus razones de ser.

1. Reducción de la cuota.

Suele ser la que el banco recomienda o ejecuta por defecto. ¿Por qué?. Cuando lo hace así es porque es la que más le beneficia. Por tanto hay que analizar la razón de esto. Si el cliente llega apurado a fin de mes le interesará enormemente este modo de amortización porque le permitirá desahogarse. Pero al banco eso tampoco le preocupa demasiado siempre que cobre puntualmente y no es por eso por lo que lo aconseja (ya cuando te conceden la hipoteca se aseguran de que la cuota cumpla ciertas condiciones como que no suponga mas del 40% de los ingresos mensuales). Lo que si le interesa al banco es que el período siga siendo igual de largo que inicialmente con lo que seguirá cobrando por sus servicios durante mucho, mucho, mucho, mucho, mucho, …, mucho, mucho-mucho tiempo. Este cobro son los intereses que se pagan mensualmente. Aunque reduciendo cuota la cantidad de intereses que se pagará finalmente sea menor que la que se habría pagado de no realizar la amortización puede que haya otras opciones más interesantes y aquí es donde entra en juego la reducción de plazo.

2. Reducción de plazo.

El banco no quiere ni oir hablar de ello. Esto ya te dice que puede que sea una opción interesante. La reducción de plazo es la peor pesadilla que le puede ocurrir al banco puesto que supone reducir el período de la relación contractual con el cliente y por tanto reducir notablemente los ingresos que el banco podrá cobrar por sus servicios, los intereses ya mencionados. Aunque hay partidarios de ambos métodos la mayoría opina que si te puedes permitir la cuota que tienes lo mejor es reducir plazo porque los intereses totales que pagarás a lo largo de la hipoteca serán muy inferiores a los que pagarías inicialmente sin amortización y también inferiores a los que pagarías si redujeses cuota.

Entre los críticos a la reducción de plazo se exponen razones también muy lógicas para tomar en consideración la reducción de cuota. Las razones que aportan son:

- si con el dinero que te ahorras del pago al tener una cuota menor puedes conseguir invertir en otro producto financiero que supere en rentabilidad al ahorro que te supondría el reducir plazo pues sería más interesante reducir cuota. Normalmente si te aplica esta condición es que eres un inversor bastante avezado y por tanto ya tendrás muy claro todo esto.

Por otro lado:

- si mantienes la cuota y con la ayuda de la inflación tu poder adquisitivo sube entonces tu sueldo sube acorde con el aumento del IPC y cada vez la cuota representa una carga menor y puedes asumirla con más desahogo, por descontado que si reduces cuota aun más a favor. Pero con esto se apunta que aun sin reducir la cuota lo normal es que año a año la misma cuota se haga más llevadera.

- si ahora reduces plazo y resulta que en el futuro el interés de la hipoteca baja (porque baja el Euribor al que está referenciada o porque consigues negociar con el banco unas condiciones a la baja) habría que echar cuentas para ver que sería más beneficioso pues aunque la bajada del interés siempre es beneficiosa en el caso de la amortización añade un factor más a tener en cuenta y que es muy difícil anticipar.

Finalmente y esto es un elemento muy importante en la decisión final está el impacto fiscal que esta amortización supondrá en la declaracion. Hay que tener en cuenta que en el IRPF del 2007 (a presentar en 2008) se puede obtener desgravación sobre el límite de 9015 euros para la compra de vivienda habitual. Si amortizas demasiado puede que pierdas la opción de beneficiarte de una sustanciosa devolución que incluso supera lo que te pudieses haber ahorrado en intereses en el futuro.

Por tanto, aunque hay muchos posibles y diferentes escenarios y cada persona tiene que tomar una decisión acorde con su situación, no sólo económica sino familiar, si se puede sacar la siguiente conclusión:

Si vas a amortizar parcialmente y puedes permitirte de manera desahogada la cuota actual la opción más beneficiosa es reducir plazo siempre y cuando no pierdas beneficios fiscales (en mi caso lo que intento es amortizar hasta el límite de los 9015 euros, el dinero que pase de aquí no obtendrá beneficio fiscal) asumiendo que no puedas encontrar otros productos de inversión sin demasiado riesgo que superen la rentabilidad de la amortización. Este escenario es adecuado si realizas amortizaciones parciales periódicas (por ejemplo al final de cada año).

Más información:

http://www.cienladrillos.com/2006/07/26-hipoteca-reducir-la-cuota-o-reducir-el-plazo-al-cancelar-anticipadamente/

http://www.cienladrillos.com/2006/07/24-hipoteca-sistema-de-amortizacion-frances

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3 comentarios

  1. […] amortización parcial de hipoteca Publicado el Lun, 24 Marzo 2008 por sefrugal Ya en otros artículos se ha discutido la problemática asociada con la decisión de amortizar anticipadamente una parte […]

  2. […] del plazo de la hipoteca Publicado el Mar, 29 Abril 2008 por sefrugal Ya lo hemos comentado aquí alguna vez pero hoy me he encontrado con que el Ministerio de Hacienda también lo avisa después de poner en […]

  3. […] Por mi parte tampoco tengo idea de invertir en planes de pensiones, veo más interesante amortizar algo de la hipoteca. […]

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